Il 2025 ha rappresentato un anno di svolta per il comparto logistico del real estate italiano: secondo l’analisi contenuta nella pubblicazione ‘Mercato Immobiliare in Italia 2026’ a cura del Team Research di Dils, il settore ha consolidato la propria centralità, confermando la fiducia degli operatori internazionali e la capacità di attrarre capitali in modo stabile e crescente.
Il volume degli investimenti
Gli investimenti nel comparto logistico hanno raggiunto complessivamente circa 2,2 miliardi di euro nel 2025, con un incremento del 31% rispetto al 2024.
Il quarto trimestre ha avuto un ruolo decisivo, con poco meno di un miliardo di euro investiti: uno dei migliori risultati storici per il settore.
La qualità delle operazioni è stata determinante, con una prevalenza di transazioni ‘core’, segnale di una fiducia solida e duratura da parte degli investitori, soprattutto internazionali.
Rendimenti e canoni
Un indicatore chiave di questa fiducia è la compressione del prime net yield, sceso al 5,20% nel Q4 2025, con prospettive di ulteriore riduzione nel 2026.
Parallelamente, i canoni di locazione hanno mantenuto una sostanziale stabilità: il prime rent si è confermato a 70 €/mq/anno nei mercati di Milano e Roma. Questo equilibrio tra domanda e offerta rafforza la sostenibilità degli investimenti e la competitività del comparto.
Assorbimento degli spazi
Il mercato ha registrato una performance significativa nell’assorbimento di spazi logistici. Nel quarto trimestre il take-up ha raggiunto circa 815.000 mq, la migliore performance degli ultimi due anni, portando il totale annuo a quasi 2,5 milioni di mq.
È il settimo anno consecutivo in cui il settore supera la soglia dei 2 milioni di mq, confermando una domanda strutturalmente robusta. Pur in un contesto di stabilizzazione rispetto al picco del 2023, la continuità di volumi elevati dimostra la maturità del comparto e la sua capacità di rispondere alle esigenze di un’economia sempre più orientata all’e-commerce e alla distribuzione omnicanale.
Implicazioni per i manager
Per i manager del settore logistico, questi dati offrono spunti importanti di analisi. La crescita degli investimenti e la compressione dei rendimenti segnalano un mercato competitivo, dove la selezione degli asset e la capacità di anticipare le esigenze degli operatori diventano fattori determinanti.
La stabilità dei canoni, unita alla costanza del take-up, suggerisce che la logistica italiana ha raggiunto un livello di maturità tale da garantire resilienza anche in fasi di rallentamento macroeconomico.
Il 2025 quindi ha confermato la logistica come pilastro del real estate italiano. La combinazione di fiducia internazionale, volumi di assorbimento solidi e rendimenti in compressione delinea un settore in piena evoluzione, pronto a giocare un ruolo di primo piano nelle strategie di investimento e sviluppo del Paese.
