Come si progetta e realizza un magazzino green, in pratica

Sono diverse le soluzioni sostenibili utilizzate in magazzino: dai nuovi equipaggiamenti per le attività di magazzino all’utilizzo di materiali di costruzione più sostenibili. Ma cosa si intende per “magazzino green”? Quali sono le sue caratteristiche dal punto di vista immobiliare?

Una risposta arriva dai ricercatori di OSIL, l’Osservatorio sull’Immobiliare Logistico attivato dalla LIUC Università Cattaneo.

Partendo dagli elementi analizzati dalle certificazioni di sostenibilità (BREEAM e LEED) e dai pareri degli esperti dell’Advisory Board  di OSIL  coinvolto nella ricerca, sono stati individuati oltre 20 fattori che rendono un magazzino “green”. Questi fattori sono stati classificati secondo i 4 ambiti del sistema di rating VA.LO.RE (Valuation Logistics Real Estate), ossia: Location (4 fattori), Area esterna (8 fattori), Edificio (5 fattori), Aree interne (5 fattori).

L’importanza del luogo

La vicinanza a un casello autostradale, quella a un terminal intermodale, la presenza di servizi di trasporto pubblico locale (TPL) e la scelta tra un sito “brown field” piuttosto che “green field” sono i quattro elementi caratterizzanti la sostenibilità di un immobile logistico dal punto di vista della location.

Nel primo caso i vantaggi riguardano la riduzione dell’inquinamento atmosferico e acustico e la diminuzione, se non l’eliminazione, del passaggio per i centri abitati dei mezzi con il rischio di provocare danni e traffico.

Nel secondo caso viene favorito il trasferimento di merci dal trasporto su gomma ad altre modalità di trasporto più rispettose dell’ambiente ed egualmente competitive (es. rotaia).

Un aspetto che trova la sua massima espressione negli immobili logistici raccordati alla rete ferroviaria e quindi dotati di collegamento ferroviario diretto.

La presenza di servizi di TPL incentiva i dipendenti all’utilizzo dei trasporti pubblici per recarsi al posto di lavoro, riducendo così la congestione del traffico e il numero di veicoli a motore in circolazione.

Infine, la costruzione su un terreno brown field, invece che su green field, permette di riqualificare il territorio e favorisce il ripristino ambientale tramite il recupero del suolo occupato da siti dismessi, riducendo il consumo del suolo, spesso di origine agricola.

Questo aspetto è sempre più importante nelle valutazioni di sostenibilità ambientali, inoltre permette di costruire in location primarie in cui non vi sono più spazi “green” disponibili: ad esempio, tutte le nuove realizzazioni per i magazzini last mile in Milano nascono da bonifica di aree industriali.

L’esterno del magazzino

Sono otto i fattori che riguardano l’esterno dei magazzini e che incidono sulle performance green degli immobili.

La presenza di colonnine di ricarica elettrica per autoveicoli/furgoni nei parcheggi  sta diventando un must per incentivare la diffusione delle auto elettriche e un graduale abbandono di diesel e benzina.

In genere, nei parchi logistici, viene richiesto un parcheggio per dipendente, di cui il 5-10% dei posti predisposti con colonnina per la ricarica.

L’utilizzo di furgoni elettrici per la distribuzione last mile richiede per i magazzini di prossimità ulteriori colonnine di ricarica più potenti.

La spinatura degli automezzi refrigerati, ovvero l’attacco del mezzo all’impianto elettrico del magazzino, consente ai mezzi di evitare di lasciare il motore acceso per mantenere freddo il rimorchio durante le soste presso i magazzini.

Le infrastrutture dedicate alla mobilità alternativa, come i parcheggi con zone dedicate al car sharing e le infrastrutture dedicate alle biciclette (es. ciclabili di collegamento e pensiline), consentono la riduzione della congestione urbana e le emissioni di CO₂.

L’attenzione alla biodiversità, per mantenere l’equilibrio della fauna e flora locale (per esempio la costruzione di casette per gli uccellini, di arnie per la produzione di miele e di casette per i pipistrelli), consente di mitigare l’impatto ecologico della costruzione di parchi logistici.

La presenza di aree verdi nel lotto di costruzione è poi fondamentale per garantire l’invarianza idraulica.

Vi sono vincoli di legge e standard urbanistici richiesti da ciascun comune sulle aree verdi e aree filtranti.

Oltre ad essi, è spesso richiesta anche la riforestazione di alcune aree (non necessariamente nel sito di costruzione) per migliorare l’impronta ecologica dell’immobile.

Ogni struttura che supera una certa superficie deve gestire l’acqua piovana autonomamente e all’interno del sito di progetto, tramite il trattamento e riutilizzo delle acque meteoriche .

Questo è possibile utilizzando i bacini di laminazione e infiltrazione o i laghetti artificiali, usufruibili sia internamente che dalla comunità esterna. L’acqua raccolta può essere poi riutilizzata per l’irrigazione e per gli sciacquoni dei bagni interni all’immobile.

Infine, gli equipaggiamenti per le baie di carico (es. dock shelters e dock seal), ossia i sigillanti di banchina sono progettati sia per ridurre la dispersione termica in fase di carico e scarico delle merci dagli automezzi, sia per garantire un attracco agevole dei veicoli nelle manovre di carico e scarico sulle banchine.

L’edificio: la fase costruttiva

La sostenibilità dei materiali impiegati durante la costruzione dell’immobile è fondamentale per realizzare analisi sul life cycle assessment (LCA) dell’edificio. Sempre più diffuso è l’utilizzo della certificazione EPD (Environmental Product Declaration) per i materiali di costruzione.

Altre certificazioni permettono di valutare più nello specifico l’effettiva percentuale di materiale riciclato, dividendola tra pre-consumo e post-consumo.

L’isolamento della copertura  può seguire tre alternative: green roof (copertura con area verde: migliora l’efficienza termica della costruzione su cui è installato ma è di difficile gestione), brown roof  (composto da uno strato di muschio, che richiede condizioni minime per sopravvivere e quindi con una maggiore facilità in fase di manutenzione e gestione delle infiltrazioni) e cool roof  (una copertura con impermeabilizzante bianco, con un’elevata capacità di riflettere l’irradiazione solare incidente, che dissipa e non trattiene il calore, mantenendo basse le temperature superficiali).

Stesso discorso vale per l’isolamento del tamponamento (pareti laterali) del magazzino.

Diverse sono le soluzioni disponibili: l’adozione dei pannelli sandwich, costituiti da due lamiere con all’interno materiale isolante in lana di roccia o poliuretano espanso, l’utilizzo di una struttura in cemento armato, rifinita in graniglia di marmo con all’interno materiale isolante e uno spessore complessivo di 30 cm, l’adozione del green wall, con vantaggi similari al green roof, ma è di maggior facilità di implementazione e gestione.

Verniciare di bianco le pareti consente di sfruttare la proprietà riflettente e consente una maggiore e migliore diffusione della luce all’interno del magazzino così da ridurre l’utilizzo di illuminazione artificiale.

Lo stesso obiettivo hanno i lucernari, generalmente realizzati in policarbonato e i solar tubes, che attraverso un captatore posizionato sul tetto, convogliano la luce all’interno di un canale altamente riflettente e portano la luce solare nei locali meno illuminati: tutti elementi che consentono la diffusione della luce naturale (5):

L’interno dei magazzini

La maggior parte delle nuove costruzioni adotta i pannelli fotovoltaici per generare da fonti rinnovabili energia che può essere utilizzata in autoconsumo per far fronte, parzialmente o totalmente, al fabbisogno energetico del magazzino.

La tendenza sempre più diffusa è quella di superare il minimo di fotovoltaico (in termini di Kw di picco) richiesto per legge per poter sfruttare la maggior superficie di copertura possibile. La diffusione (lenta) dei sistemi di accumulo dell’energia (le batterie di accumulo) consente di stoccare l’energia prodotta dall’impianto fotovoltaico nel corso della giornata per utilizzarla nelle ore serali e notturne, quando i magazzini affrontano i maggiori consumi energetici per la ricarica delle batterie dei carrelli e l’illuminazione del magazzino.

Oltre al fotovoltaico vi sono altre fonti di energia alternativa  che possono essere sfruttare all’interno di un immobile logistico con un minor impatto dal punto di vista ambientale.

Si tratta di impianti a biogas, gas che può essere sfruttato come fonte di alimentazione di un motore per la produzione di energia elettrica; impianti geotermici che sfruttano il calore del sottosuolo; impianti di co-trigenerazione che, con l’inserimento di un assorbitore, permettono la produzione di energia frigorifera e la riduzione dei consumi per la logistica del freddo; Pompe di calore, che prevede l’utilizzo di solo ¼ dell’energia dall’elettricità e il resto dall’ambiente.

Uno dei sistemi più energivori all’interno del magazzino sono gli impianti di illuminazione: in questo caso, l’adozione di luci LED e l’installazione di sensori di presenza e di movimento e sensori crepuscolari consentono di ridurre i consumi energetici .

Misurare i consumi è fondamentale per ridurIi. In questo senso, l’adozione di un sistema BMS (Building Management System) permette di monitorare in tempo reale lo stato e il condizionamento di un edificio, rilevando i consumi legati all’illuminazione e alla climatizzazione.

Infine per il risparmio idrico possono essere adottate diverse soluzioni, tra cui il monitoraggio dei consumi, tramite sistemi di contabilizzazione, l’utilizzo di dispositivi di controllo del flusso idrico e l’adozione di una rete duale che prevede la differenziazione delle reti di distribuzione delle acque all’interno di un immobile a seconda degli utilizzi.

Martina Baglio, Green Transition Hub