La logistica immobiliare sta vivendo una forte ripresa dettata dal significativo sviluppo dell’e-commerce e del settore retail, oltre che dalla continua crescita dell’outsourcing logistico, legata anche alla consapevolezza della logistica come fattore di vantaggio competitivo per molti settori industriali.
Secondo gli studi del Politecnico di Milano, l’e-commerce sta continuando la sua crescita anno su anno (+8% rispetto al 2021) e il settore tocca il valore di 33,2 miliardi di euro in Italia nel 2022. Mentre per quanto riguarda il settore dell’outsourcing logistico, gli ultimi dati evidenziano una crescita del +3%, con un mercato che tocca circa 92 miliardi di euro in Italia nel 2022.
I risvolti in ambito immobiliare
Questo fenomeno ha avuto risvolti anche in ambito immobiliare, portando il settore dell’immobiliare logistico a una rinascita con un significativo aumento della superficie di magazzini di nuova costruzione e ad una drastica riduzione del tasso di vacancy. In particolare, mentre i settori dell’e-commerce e del retail richiedono ampi spazi in aree ad elevata accessibilità e con possibilità di espansione o riconfigurabilità, i principali player dell’outsourcing hanno seguito le aspettative dei loro committenti in tema di immobili in cui svolgere servizi logistici con la massima efficienza aggiungendo servizi a valore aggiunto alla loro offerta.
I magazzini si sono così riempiti di tecnologie e professionalità per migliorare le prestazioni logistiche.
Se vi trovate a transitare nella Regione Logistica Milanese (RLM), che va dalla provincia di Novara a Brescia, da Piacenza a Malpensa, si possono contare numerose nuove costruzioni e cantieri aperti che riguardano edifici a uso logistico, realizzati con standard costruttivi moderni e soluzioni tecnologiche innovative e sostenibili.
I magazzini di oggi: funzione ruolo nella supply chain
Partiamo dalle basi, cosa si intende per magazzino? Il magazzino per la logistica è quella struttura che permette di allineare la disponibilità del prodotto alla domanda dei consumatori e – come tale – ha uno scopo di facilitare il movimento delle merci dai fornitori ai clienti, soddisfacendo la domanda in modo tempestivo ed economico. Il suo compito è per cui quello di:
- custodire e conservare i prodotti (dalle materie prime ai prodotti finiti),
- sincronizzare i flussi produttivi e la domanda dei clienti,
- trasformare i flussi logistici consolidando e/o smistando i prodotti per ridurre i costi di trasporto e migliorare il servizio al cliente,
- realizzare le operazioni di postponement nella supply chain.
Negli anni, il magazzino ha incrementato la sua importanza nella supply chain. Da ripostiglio aziendale, il suo ruolo è diventato sempre più strategico, sia per le attività realizzate al suo interno, sempre più a valore aggiunto e tecnologiche, sia per le aziende che hanno fatto delle attività logistiche il proprio core business.
A seconda della funzione svolta dal magazzino, l’immobile ha assunto nel tempo caratteristiche distintive che ne migliorano le performance, in termini di efficienza ed efficacia. Al momento, possiamo distinguere i magazzini distributivi in tre macrocategorie funzionali: i magazzini destinati alla logistica, alla distribuzione e al trasporto.
Funzione “distribuzione”: ossia la compatibilità alle attività di stoccaggio, movimentazione e allestimento ordini di materiali a servizio della rete di punti vendita GDO o più in generale del retail svolte nei Centri Distributivi (Ce.Di.). Nei Ce.Di. delle aziende di retail (food e non-food) si gestisce lo stoccaggio e la distribuzione dei prodotti non deperibili o di prodotti deteriorabili che necessitano di essere conservati a temperatura controllata. Sono immobili generalmente di ampie dimensioni (mediamente intorno ai 20.000 m2) con caratteristiche ibride rispetto ai magazzini “logistici” e di “trasporto”.
Funzione “trasporto”: ossia la compatibilità alle attività di consolidamento e deconsolidamento delle spedizioni terrestri, aeree e marittime da parte di operatori della catena del trasporto (autotrasportatori, spedizionieri e corrieri) all’interno dei transit point o hub. Questi magazzini sono posizionati normalmente in prossimità alle più importanti infrastrutture stradali (ad esempio, svincoli autostradali) e caratterizzati da ampi spazi esterni e un numero di baie di carico elevato (densità di baie maggiore di 1 baia/300 m2) per facilitare il traffico degli automezzi e le operazioni di carico/scarico. Si configurano con un layout a “sigaretta” (stretto e lungo) con le baie di carico sui due fronti lunghi contrapposti, per agevolare e separare i flussi di ingresso e uscita dal magazzino. Tra gli immobili di questa categoria ci sono anche i “last mile”, ovvero piattaforme di trasporto situate in prossimità delle aree metropolitane e capoluoghi di dimensioni contenute (< 7.000 m2) per la distribuzione in ambito urbano.
Obiettivo: ridurre i consumi energetici
I magazzini si sono così specializzati: l’architettura ha seguito le necessità operative delle aziende logistiche sviluppando immobili differenti per esigenze diverse. Oltre agli aspetti meramente operativi, i magazzini sono evoluti anche dal punto di vista della qualità della tecnica costruttiva: da una struttura semplice prefabbricata ad una struttura architettonica avanzata che mette al centro gli aspetti di sostenibilità e wellbeing. Aumenta lo spazio dedicato agli uffici, l’uso di materiali isolanti per diminuire la dispersione termica, l’attenzione verso gli spazi verdi e vengono installati pannelli fotovoltaici per ridurre il consumo energetico.
Martina Baglio, Green Transition Hub
