Analisi dei dati BNP Paribas Real Estate sul mercato immobiliare logistico europeo
Il 2025 ha rappresentato un anno di transizione per il settore immobiliare logistico europeo, sospeso tra incertezze macroeconomiche e segnali di consolidamento strutturale. Secondo il resoconto pubblicato da BNP Paribas Real Estate, il comparto ha mostrato una capacità di assorbimento pari a 19,4 milioni di metri quadrati nei principali mercati continentali, registrando una crescita del 3% rispetto al 2024.
Un risultato che, pur non raggiungendo i picchi del decennio precedente, conferma la resilienza di un settore ormai centrale nelle catene del valore europee.
Un mercato in espansione nonostante le tensioni globali
Il report evidenzia come il 2025 sia stato caratterizzato da un ritorno delle grandi transazioni, soprattutto nella fascia compresa tra 20.000 e 40.000 m², segnale di una domanda corporate ancora vivace.
Allo stesso tempo, le disponibilità immobiliari hanno mostrato forti differenze territoriali, con tassi di vacancy oscillanti tra il 2% delle aree più mature e l’11% delle zone in fase di sviluppo.
La pressione sulla domanda ha contribuito a un incremento medio dei canoni del 4,5%, sostenuto anche dall’aumento dei costi di costruzione e dalla scarsità di nuovi sviluppi speculativi.
Le dinamiche nazionali: un’Europa a velocità differenziate
Il quadro europeo non è uniforme. La Spagna, ad esempio, favorita da una crescita del PIL del 2,9%, si è avvicinata ai livelli record del 2022, mentre il Regno Unito ha mostrato una forte concentrazione di attività nelle Midlands, dove si è registrato il 40% delle transazioni nazionali, trainate dai settori sanitario e difesa.
La Germania ha visto un aumento del 30% delle operazioni oltre i 20.000 m², soprattutto grazie alla logistica per l’e‑commerce.
Al contrario, la Francia ha segnato un calo del 4%, frenata da incertezze economiche e politiche.
Nei Paesi Bassi, la scarsità di terreni e le restrizioni amministrative hanno ridotto i volumi complessivi, mentre in Polonia il tasso di sfitto è sceso al 7,4% nel quarto trimestre, segnalando un progressivo riequilibrio del mercato.
Investimenti in ripresa e operazioni di grande scala
Sul fronte degli investimenti, il 2025 ha visto un ritorno ai livelli pre‑crisi, con 45 miliardi di euro allocati nel comparto industriale e logistico.
Germania e Regno Unito hanno concentrato quasi la metà del totale, mentre operazioni di portafoglio di grande dimensione — come l’acquisizione da 1,4 miliardi di euro di LondonMetric o quella da 1,2 miliardi di Tritax Big Box — hanno contribuito a rafforzare la liquidità del mercato.
Le joint venture paneuropee hanno ulteriormente ampliato la platea degli investitori, confermando l’attrattività strategica degli asset logistici.
Prospettive per il 2026
I rendimenti ‘prime’, compresi tra il 4,5% tedesco e il 5% italiano, mostrano una fase di stabilizzazione dopo anni di compressione.
BNP Paribas Real Estate prevede per il 2026 un andamento più equilibrato, con valori patrimoniali in lieve crescita e canoni ancora orientati al rialzo, seppur con ritmi più moderati.
Il settore logistico europeo si conferma così un pilastro dell’economia reale, capace di adattarsi rapidamente ai cambiamenti strutturali della domanda e alle nuove esigenze della supply chain continentale.
