L’evento “Logistics for Breakfast” (Milano, aprile 2026) ha permesso a Marq Logistics di fare il punto sul proprio percorso e sulle prospettive del real estate logistico.
Valeria Vitale
Ad un anno dal rebranding, il passaggio da GLP a Marq ha smesso di essere il centro della narrazione, spostando l’attenzione su ciò che questa transizione ha reso possibile, ovvero una maggiore solidità finanziaria e una struttura operativa più ampia grazie all’integrazione con Ares Management.
“Il nome è cambiato, ma il modo in cui lavoriamo no. È cresciuta la qualità del nostro lavoro”. A chiarire questo passaggio è stato soprattutto l’intervento di Daan van den Hoven, CEO di Marq Logistics, che ha ricostruito il percorso della piattaforma sottolineando come il cambio di marchio sia stato necessario per rendere il business più riconoscibile e coerente nei mercati occidentali.
Il punto centrale del suo intervento è chiaro, la strategia non cambia, ma cambia la scala con cui viene eseguita, grazie a più capitale, più asset e una piattaforma globale integrata. Il risultato è una piattaforma che mantiene la continuità strategica costruita negli ultimi anni, ma con una capacità di investimento e sviluppo più strutturata.
Il rebranding come leva strategica
Il passaggio da GLP a Marq Logistics non è stato quindi un semplice cambio di nome, ma un passaggio necessario per allineare identità e struttura che, grazie all’ingresso in Ares, dispone di maggiori risorse finanziarie, una struttura più ampia e una maggiore capacità di operare su larga scala.
“Non abbiamo mai cambiato approccio sulle location. Su quello non siamo mai scesi a compromessi”.
Così Marco Belli, Managing Director Real Estate Italy, ha sottolineato che la crescita futura seguirà le stesse direttrici geografiche e qualitative. “L’obiettivo è quello di raddoppiare il portafoglio nei prossimi anni mantenendo la stessa disciplina”.
Il mercato italiano cambia ritmo
Il contesto in cui Marq si muove è meno euforico rispetto al recente passato. I numeri raccontano una stabilizzazione dei volumi di take-up intorno ai 2 milioni di metri quadri annui, dopo i picchi superiori registrati tra il 2022 e il 2023. Non è un rallentamento strutturale, ma un ritorno ad una normalità più selettiva.
A fare la differenza oggi sono principalmente tre fattori: qualità delle location, standard costruttivi elevati e performance energetiche. Non a caso, gli asset moderni continuano ad assorbire la maggior parte della domanda. Milano, Bologna e Roma restano i poli dominanti, confermando una geografia logistica sempre più concentrata e competitiva, in uno scenario dove la vera criticità non è la domanda, ma la capacità di intercettarla con prodotti adeguati.
Non tutti i metri si misurano allo stesso modo
I numeri presentati durante l’evento delineano un asseto già solido. Oltre 930 mila metri quadrati gestiti in Italia, 34 asset e una pipeline di sviluppo di circa 240 mila metri quadrati. Milano pesa per oltre il 60 percento del valore complessivo, seguita da Roma e Bologna.
Il target è raddoppiare gli asset under management fino a 2 milioni di metri quadrati nei prossimi 2/4 anni. Ma il punto interessante non è la crescita in sé, bensì come questa verrà perseguita. La strategia resta focalizzata su operazioni con un forte accento su sviluppo e riqualificazione.
Un approccio che richiede una capacità di execution impeccabile, soprattutto in un contesto dove il costo del capitale e l’accesso al credito stanno tornando ad essere variabili determinanti.
Il valore nasce dopo il cemento
La centralità dello sviluppo e della gestione attiva del portafoglio rimane un punto centrale. “All’inizio abbiamo costruito il portafoglio. Ora dobbiamo farlo lavorare meglio”.
Con questa lettura, Antonio Izzo, Senior Associate Investment Core, ha sintetizzato il passaggio dalla fase di acquisizione a quella di valorizzazione, spiegando come la strategia si concentri sempre più su operazioni value-add e sul riposizionamento degli immobili.
Parallelamente cresce il peso delle riqualificazioni. Non si tratta solo di costruire nuovi spazi, ma di intervenire su quelli esistenti per renderli più efficienti, sostenibili e coerenti con le esigenze degli operatori logistici.
“Non basta sviluppare. Il lavoro vero inizia dopo, quando devi locare, trasformare e riallineare gli asset al mercato”. È il punto messo in evidenza da Luca Barreca, Principal Real Estate Management, che ha riportato l’attenzione sull’asset management come leva decisiva per creare valore nel tempo.
La sostenibilità non è più una scelta
Durante l’evento è anche emerso un cambio di paradigma ormai evidente. La sostenibilità non è più un elemento distintivo, ma un requisito minimo. Certificazioni BREEAM, produzione energetica in loco e ottimizzazione dei consumi diventano condizioni necessarie per restare competitivi.
Allo stesso tempo, la tecnologia ridefinisce il valore degli asset. Automazione, gestione dei dati e digitalizzazione dei processi stanno trasformando il modo in cui i magazzini vengono progettati e utilizzati.
Il risultato è una pressione crescente sugli operatori che devono investire di più per ottenere asset che restino rilevanti nel tempo. Un equilibrio delicato, soprattutto in una fase di mercato meno espansiva.
