Autori
Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets, JLL Italia
Renato Loffredo, Head of Logistics Agency, JLL Italia
Il mercato degli investimenti in logistica continua a mostrare una certa distonia tra la forte convinzione degli investitori nei trend e fondamentali – del settore in generale e del mercato italiano in particolare – e il contesto macroeconomico sfidante, che comporta un rallentamento dell’attività transattiva.
Secondo le analisi di JLL, il volume di transazioni raggiunto nel Q3 2023 risulta pari a 1,1 miliardi di euro, rappresentando circa il 38% del totale del mercato e confermando la logistica come prima asset class del mercato italiano, seppure in diminuzione rispetto ai risultati dello stesso periodo del 2022. I volumi risultano leggermente in calo rispetto alla media degli ultimi 5 anni, in cui si è registrata un’importante crescita tra il 2021 e il 2022, mentre, in confronto alla media degli ultimi 10 anni, si delinea un aumento del 20,4%.
Permane uno squilibrio nella composizione degli investimenti, a favore del capitale internazionale (80% dei volumi) rispetto a quello domestico, aspetto che determina contrazioni più rapide dei volumi a seguito di un un bid-ask gap ancora elevato. Pur nel contesto di acquisizioni in full-equity, infatti, l’impatto dell’aumento dei costi di finanziamento rimane discriminante su operazioni di tutti i profili di rischio. Per contro, proprio la natura internazionale del capitale, che investe e continua a guardare con interesse all’Italia in virtù dei forti fondamentali lato utilizzatori, lascia presagire un altrettanto rapida ripresa nel momento in cui il quadro finanziario mostrerà cenni di stabilizzazione e adeguamento delle aspettative dei venditori.
Il mercato locativo, al contempo, continua a esprimere una domanda in crescita, in controtendenza rispetto ad altri mercati europei. Con un take-up di 2,1 milioni di mq, i primi nove mesi dell’anno hanno superato del 4%i risultati record del 2022, con una crescita nel Q3 2023 del 13% YoY.
Nel comparto occupier, i player 3PL guidano l’assorbimento, raccogliendo una potenziale domanda aggiuntiva, in un contesto in cui retail e e-commerce puntano a policy di inventario più efficienti.
In termini di aree geografiche, l’assorbimento in mercati considerati secondari rappresenta il 25% del take-up, mentre per il momento le attività di sviluppo restano focalizzate sui mercati core.
A fronte di un’attività di sviluppo speculativa, che ha già mostrato un rallentamento rispetto al 2022 (-30%), si consolida dunque la dinamica di crescita dei valori locativi, sia sul prodotto nuovo in mercati prime, che in mercati secondari e sul prodotto esistente anche di grado B.
Scenario e prospettive del mercato
Nel mercato delle locazioni, il 2022 ha rappresentato il primo anno record per l’Italia in termini di take-up e il secondo per l’Europa. Mentre nei primi nove mesi del 2023 a livello EMEA si è registrato un rallentamento considerevole, in Italia la compressione è stata più lieve, concentrata nel primo quarter e legata all’influenza dell’andamento macroeconomico sugli investitori nella scelta dei contratti di locazione, che ha determinato un certo temporeggiamento nelle operazioni. A partire dal secondo trimestre si è assistito ad una buona ripresa delle attività. Lo stock, ad oggi oltre 49 milioni di metri quadri, continua complessivamente a crescere e favorisce il take-up; i rallentamenti registrati sono dovuti all’inflazione, al tasso di interesse sul debito e ai costi di costruzione, che possono determinare una contrazione degli sviluppi.
Attesa una crescita della domanda di asset nuovi
La ricerca di JLL EMEA e Reuters “The state of European Supply Chains” evidenzia in maniera chiara come gli operatori abbiano ancora piani di espansione oltre che di sostituzione degli immobili esistenti, spinti da due necessità. Da un lato, le recenti difficoltà di approvvigionamento, determinate dall’emergenza Covid 19 prima e dal conflitto russo-ucraino dopo, portano gli utilizzatori ad essere restii a ridurre i livelli di stoccaggio; dall’altro la ricerca di soluzioni immobiliari efficienti da un punto di visto operativo, spesso con soluzioni di automazione intensiva, ed energetico, nell’ambito di una tendenza di gestione dei costi, ma anche di crescente rilevanza dei criteri ESG a livello corporate.
Di conseguenza, ci si attende un’ulteriore crescita di domanda di asset nuovi e moderni, nonostante il quadro macroeconomico e la crescita dei canoni – che rimangono comunque favorevoli rispetto ad altri Paesi europei.
La crescente richiesta di espansione e nuovi ingressi da parte dei tenant è stata sinora assecondata dall’aumento dello stock, ad oggi oltre 49 milioni di metri quadri, che ha beneficiato di un’ondata di completamenti speculativi generati nel 2021.
Il cambio di passo nel mondo degli sviluppi
I dati più recenti, tuttavia, suggeriscono un cambio di passo nel mondo degli sviluppi. A seguito di una percentuale di nuovi completamenti negli ultimi due anni, secondo le stime JLL, di comunque meno del 10% rispetto allo stock complessivo, che scende al 4% se si considerano solo i progetti speculativi (seppure eventualmente pre-let), i dati suggeriscono che il rallentamento nelle acquisizioni di operazioni speculative dovuto alla combinazione di aumento dei costi di finanziamento, costi di costruzione (in riduzione, ma in misura ancora contenuta) e innalzamento dei tassi di rendimento attesi in uscita, stia cominciando a esercitare un effetto avverso sull’attività locativa.
Non sorprenderebbe quindi se, pur a fronte di una domanda che rimanga robusta, i volumi di spazi assorbiti iniziassero a rallentare.
Nuovi fronti negoziali
La forte dinamica di crescita dei canoni si è anche tradotta nell’apertura di nuovi fronti negoziali tra proprietà / sviluppatori e utilizzatori, includendo la preferenza delle proprietà verso contratti con opzioni di recesso reciproche (a scadenze che dipendono, ovviamente, dalle circostanze specifiche dell’immobile), e un’attenzione da parte dei tenant al canone stabilizzato in combinazione alle previsioni sull’indicizzazione. A
questi si aggiunge la normalizzazione, su entrambi i fronti, dell’attenzione a temi ESG, che si traduce in una diffusione crescente delle cosiddette “clausole green”, finalizzate alla gestione delle emissioni carboniche dell’immobile e delle operations da parte di oramai tutte le proprietà istituzionali ed anche alla ricerca di fonti energetiche rinnovabili e stabili a vantaggio del tenant e delle certificazioni lato landlord, con un focus sull’installazione di pannelli fotovoltaici, non solo più solo entro i requisiti normativi o a favore di utilizzatori energivori.
Catturare la crescita dei canoni
L’attenzione alla possibilità di catturare la crescita dei canoni durante l’holding period dell’investitore è un elemento trasversale, non solo alla fase di gestione del patrimonio under management, ma anche a quella acquisitiva. Non solo a livello italiano, gli investitori sono particolarmente concentrati su opportunità con angoli di reversion entro i cinque / dieci anni, a seconda del profilo di investimento, e questo vale sempre più non solo per prodotto tradizionalmente Core Plus, ma anche per quello Core.
Per entrambi, inoltre, gli investitori tengono sempre più in considerazione anche il capital value al metro quadro come parametro di valutazione della bontà dell’opportunità di investimento.
