C’è una spinta sostenuta dai venti della geopolitica al reshoring negli Stati Uniti?
Secondo un’analisi di Cushman & Wakefield, sì: le tensioni geopolitiche e la volatilità commerciale stanno accelerando una profonda ristrutturazione delle supply chain statunitensi.
Il mercato industriale USA ha registrato nel primo trimestre 2026 un assorbimento netto di 40 milioni di piedi quadrati (oltre 3 milioni e 700mila metri quadrati), in crescita del 52% su base annua, mentre la vacancy è scesa al 7%, sotto il picco del 2025.
La ricerca evidenzia come oltre il 90% della domanda si sia concentrata nei mercati inland, con Dallas–Fort Worth, Indianapolis, Phoenix, Atlanta e Charlotte in testa. Parallelamente, i mercati portuali della West Coast hanno continuato a perdere occupazione per effetto di consolidamenti e rilocalizzazioni.
Ad alimentare il fenomeno è un cambiamento strutturale nei flussi commerciali: il report ‘North America Ports & Trade Update’ di Cushman & Wakefield mostra che nel 2025 i mercati retroportuali hanno fatto proprio solo il 19% dell’assorbimento nazionale, registrando il punto più basso degli ultimi quindici anni, mentre gli inland markets sono cresciuti del 21%. Le importazioni dalla Cina sono diminuite del 30%, con una riallocazione produttiva verso il Sud-est asiatico e il Messico.
In questo contesto, gli occupier privilegiano immobili moderni, automatizzati e ad alta potenza elettrica: gli asset consegnati dopo il 2020 hanno assorbito 68 milioni di piedi quadrati (6 milioni 317mila metri quadrati) nel solo Q1 2026.
L’Europa tra frammentazione e trasformazione strutturale
Il quadro europeo, descritto nel report globale ‘Waypoint 2025’ di Cushman & Wakefield, riflette dinamiche simili ma con intensità diversa. L’area EMEA presenta una domanda resiliente ma meno espansiva rispetto agli Stati Uniti, con vacancy in aumento nel 2025 e attesa stabilizzazione nel 2026, mentre la pipeline rimane ai minimi degli ultimi anni.
La scarsità di prodotto moderno e l’aumento dei costi energetici e di costruzione stanno spingendo il mercato verso condizioni più favorevoli ai landlord: secondo il report, la quota di mercati tenant-friendly scenderà sotto il 30% entro il 2028.
La Germania, mercato ad alto costo, registra un incremento degli spazi sublocati ma mantiene una domanda stabile, i Paesi Bassi continuano a essere un hub critico nonostante la limitata disponibilità di terreni, mentre la Polonia beneficia del nearshoring manifatturiero e della sua posizione lungo i corridoi logistici europei, diventando uno dei mercati più dinamici del continente. L’Europa meridionale, inclusa l’Italia, soffre una carenza strutturale di immobili Grade A, con conseguente pressione sui canoni e forte selettività da parte degli occupier.
Geopolitica e ristrutturazione delle supply chain europee
La guerra in Ucraina, la competizione USA‑Cina e la crescente instabilità commerciale stanno spingendo anche le aziende europee a rivedere le proprie reti logistiche.
Non si osserva un reshoring massiccio come negli Stati Uniti, ma un ‘nearshoring funzionale’ che rafforza i poli dell’Europa centrale e orientale e che valorizza le infrastrutture multimodali.
La diversificazione delle fonti energetiche e la necessità di ridurre la dipendenza da rotte extra‑UE stanno accelerando investimenti in magazzini tecnologicamente avanzati, con particolare attenzione a efficienza energetica, automazione e resilienza operativa.
Due mercati, una stessa direzione strategica
Pur con velocità diverse, Stati Uniti ed Europa convergono verso un modello logistico più interno, tecnologico e resiliente.
Negli USA la spinta è più netta e quantitativa, sostenuta da un reshoring che vorrebbe essere strutturale; in Europa la trasformazione è più graduale, condizionata da vincoli territoriali e normativi, ma guidata in sostanza dagli stessi imperativi: sicurezza delle supply chain, modernizzazione degli asset e riduzione dei rischi geopolitici.
In entrambi i casi, il real estate industriale si conferma un’infrastruttura strategica, destinata a rimanere al centro delle scelte di investimento e di localizzazione delle imprese nei prossimi anni.
