Misurare l’interazione tra domanda ed offerta è la chiave per tutti i settori commerciali e la logistica non fa certo eccezione. Con l’aumento dei costi di costruzione legati al rincaro delle materie prime ed il boost provocato dall’eCommerce nella domanda di spazi sempre più vicini ai bacini di distribuzione, per l’immobiliare logistico avere degli strumenti di misurazione è un miraggio.

Una risposta cerca di darla Prologis Research, con una metrica di nuova elaborazione che è stata battezzata TMS, True Months of Supply: combinata con l’indice di attività IBI, l’Industrial Business Indicator, essa cerca di restituire l’indice di utilizzo dello spazio e l’effettiva percentuale di spazio utilizzato.

Leggi anche:
Perché dietro al magazzino logistico ci vuole un calcolo dettagliato

 

Come funziona il True Months of Supply

L’indice ha come obiettivo misurare le dinamiche di offerta e domanda partendo dal confronto degli spazi liberi, sia quelli esistenti, sia quelli in via di sviluppo.

Il dato viene pesato sull’assorbimento netto dei mesi precedenti, che, di norma, vede calcolare i mesi di offerta per il settore immobiliare logistico, in base al rapporto tra i progetti in cantiere totali e l’assorbimento netto. 

Il True Months of Supply è stato elaborato per correggere il margine di errore derivante spesso da quest’ultimo rapporto, evitando così di fornire al mercato segnali imprecisi; il rischio più frequente è di indicare posti vacanti più bassi del reale ed un basso assorbimento netto a breve termine.

 

Leggi anche:
Automatizzare il magazzino: un must per ridurre tempi e costi

 

EU: build-to-suit e inventario influenzano il TMS

La metrica proposta da Prologis Research evidenzia subite le differenze tra il mercato immobiliare logistico europeo e statunitense.

In Europa si tende a registrare un TMSTM inferiore rispetto a quello statunitense a causa di una maggiore percentuale di sviluppi build-to-suit in cantiere e di un inventario logistico più recente con un numero inferiore di posti vacanti. Il TMSTM presenta un’elevata correlazione (-0,9) con la crescita dei canoni di mercato dal 2007. 

Questa nuova metrica fornisce una buona indicazione della potenziale traiettoria dei canoni. In Europa il TMSTM è ai minimi storici da sei mesi e ciò rappresenta un valore inferiore di 10 mesi rispetto agli Stati Uniti. Con il passare del tempo questa differenzia si è ristretta ma resta relativamente ampia. Così come i mercati presentano caratteristiche diverse, anche il TMSTM è differente e una delle principali ragioni è la maggiore quota di build-to-suit (BTS) nella pipeline di sviluppo. L’anno scorso circa il 60% era costituito da BTS, rispetto al 15% degli Stati Uniti. Si tratta di risultati estremamente interessantiDirk Sosef, vicepresidente research & strategy Prologis