Misurare l’interazione tra domanda ed offerta è la chiave per tutti i settori commerciali e la logistica non fa certo eccezione. Con l’aumento dei costi di costruzione legati al rincaro delle materie prime ed il boost provocato dall’eCommerce nella domanda di spazi sempre più vicini ai bacini di distribuzione, per l’immobiliare logistico avere degli strumenti di misurazione è un miraggio.
Una risposta cerca di darla Prologis Research, con una metrica di nuova elaborazione che è stata battezzata TMS, True Months of Supply: combinata con l’indice di attività IBI, l’Industrial Business Indicator, essa cerca di restituire l’indice di utilizzo dello spazio e l’effettiva percentuale di spazio utilizzato.
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Come funziona il True Months of Supply
L’indice ha come obiettivo misurare le dinamiche di offerta e domanda partendo dal confronto degli spazi liberi, sia quelli esistenti, sia quelli in via di sviluppo.
Il dato viene pesato sull’assorbimento netto dei mesi precedenti, che, di norma, vede calcolare i mesi di offerta per il settore immobiliare logistico, in base al rapporto tra i progetti in cantiere totali e l’assorbimento netto.
Il True Months of Supply è stato elaborato per correggere il margine di errore derivante spesso da quest’ultimo rapporto, evitando così di fornire al mercato segnali imprecisi; il rischio più frequente è di indicare posti vacanti più bassi del reale ed un basso assorbimento netto a breve termine.
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EU: build-to-suit e inventario influenzano il TMS
La metrica proposta da Prologis Research evidenzia subite le differenze tra il mercato immobiliare logistico europeo e statunitense.
In Europa si tende a registrare un TMSTM inferiore rispetto a quello statunitense a causa di una maggiore percentuale di sviluppi build-to-suit in cantiere e di un inventario logistico più recente con un numero inferiore di posti vacanti. Il TMSTM presenta un’elevata correlazione (-0,9) con la crescita dei canoni di mercato dal 2007.
