Il 2025 segna per il mercato immobiliare logistico italiano una fase di stabilizzazione e rilancio dopo le oscillazioni del biennio precedente.
Secondo il 39° Borsino Immobiliare della Logistica di World Capital Group (WCG) e Scenari Immobiliari, nel primo semestre sono stati investiti 910 milioni di euro, pari al 17,7% del totale real estate nazionale, mentre nel solo terzo trimestre sono stati realizzati ulteriori 410 milioni, per un totale di 1,2 miliardi di euro nei primi nove mesi, come riporta il Team Research di Dils).
Le analisi di JLL e Colliers confermano la solidità del comparto, con volumi tra gli 800 e i 900 milioni di euro e una crescita annua del +66% che contribuisce a registrare un sentiment degli operatori decisamente positivo.
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Take-up e domanda: la logistica torna protagonista
Il take-up — ossia l’assorbimento di nuovi spazi logistici — sta mostrando nel 2025 una notevole dinamicità. Nei primi sei mesi sono stati locati 950.000 m², cui si aggiungono 665.000 m² nel terzo trimestre, il miglior risultato degli ultimi due anni, per un totale di 1,64 milioni di m² tra gennaio e settembre. La proiezione stimata a fine anno indica il probabile superamento dei 2 milioni di m².
La domanda si concentra nel Nord Italia (73% del totale), con poli leader in Lombardia, Emilia-Romagna e Lazio, ma emergono anche nuove aree come Tortona e Cesena-Rimini, che beneficiano di posizioni strategiche e infrastrutture in crescita.
Gli spazi più richiesti sono quelli tra 5.000 e 15.000 m², in immobili moderni e sostenibili, con particolare interesse per i progetti su aree brownfield, che rappresentano oltre il 30% dei nuovi sviluppi.
Rendimenti, canoni e negoziazioni
Il settore continua a offrire rendimenti stabili e interessanti per gli investitori. I prime yield si attestano in media al 5,3–5,4%, mantenendo un equilibrio tra redditività e rischio.
I canoni di locazione prime hanno raggiunto valori record, in linea con gli hub europei:
- Firenze: 100 €/m²/anno
- Prato: 95 €/m²/anno
- Milano: 76 €/m²/anno
- Napoli: 75 €/m²/anno
- Roma: 73–74 €/m²/anno
Il canone medio nazionale, considerando immobili nuovi e usati, è pari a 61,85 €/m²/anno. Con una marcata differenza tra nuovo e usato (a Milano si passa da 76 a 70 €/m²/anno).
Il 40% delle trattative si chiude entro otto mesi, segno di efficienza crescente, mentre nel 65% dei casi si registrano sconti tra il 10% e il 20%, a conferma di una domanda attiva ma attenta al valore.
Efficienza, logistica e nuove sfide operative
Uno dei fattori chiave del 2025 è l’ottimizzazione della filiera logistica immobiliare, che punta a ridurre tempi e costi operativi.
La crescente congestione nei poli più maturi — come l’hinterland milanese o la dorsale emiliano-romagnola — spinge investitori e occupier a valutare aree alternative, dotate di buona accessibilità intermodale e connessioni ferroviarie.
La pressione sui costi di trasporto e la scarsità di spazi moderni accentuano la necessità di rigenerazione urbana e riqualificazione brownfield. Questa tendenza, oltre a contenere il consumo di suolo, migliora la sostenibilità complessiva del comparto e riduce i tempi di approvvigionamento per la supply chain.
Le aziende 3PL (Third-Party Logistics) restano i principali fruitori (50% del totale), seguiti da retail e manifatturiero, che cercano immobili “green” e flessibili, capaci di garantire efficienza energetica e logistica.
Sostenibilità e pipeline di sviluppo
La transizione ecologica è ormai un pilastro strutturale del mercato. Circa il 32% dei nuovi progetti avviene su aree dismesse o riqualificate, mentre le nuove costruzioni puntano su impianti fotovoltaici, certificazioni LEED e tecnologie per la riduzione dei consumi.
La pipeline di sviluppo 2025–2028 ammonta a 4,2 milioni di m² di nuovi spazi, che andranno ad ampliare uno stock complessivo di oltre 50 milioni di m² a livello nazionale.
Questa crescita risponde alla domanda di spazi di alta qualità, in un contesto in cui l’offerta di magazzini moderni inizia a comprimersi, soprattutto nelle aree ad alta intensità logistica.
