Che questi ultimi anni siano stati colmi di difficoltà per quasi tutti i comparti industriali, produttivi e commerciali, è sotto gli occhi di tutti.
La logistica, in particolare, nel suo ruolo centrale di movimentazione di tutte le merci sia per la produzione che per il commercio, ha dovuto fronteggiare i pericoli insiti nelle interruzioni delle catene di approvvigionamento, determinanti per la continuità di interi settori, accelerando i termini di una rivoluzione tecnologica ed organizzativa, in buona parte ancora in atto.
A ciò si aggiungano i mutamenti delle abitudini di acquisto dei consumatori e l’esplosione dell’e-commerce che hanno introdotto nuove variabili ai già complessi algoritmi che regolano l’espletamento dei servizi logistici.
Lo stoccaggio, e conseguentemente la disponibilità di capacità di magazzino, ha spesso assunto un valore strategico così come la disponibilità di strumenti tecnologici di automazione e controllo delle operazioni.
Un po’ in tutti i paesi, sia europei che d’oltre oceano, il magazzino ha così visto aumentare la sua valorizzazione e, in molti casi, ha dovuto fare i conti con la mancanza di spazi o di costruzioni adeguate.
Soprattutto negli Stati Uniti queste carenze si sono riflesse sugli affitti che sono lievitati in ragione di una domanda spinta soprattutto dal commercio elettronico che nel periodo pandemico ha esercitato una influenza notevolissima.
Seppur con minor evidenza e pressione, un fenomeno analogo si è manifestato anche in Europa ed in Italia, dove le carenze strutturali hanno pesato in termini di rialzo dei contratti d’affitto in particolar modo in quelle città maggiormente a vocazione logistica o portuale.
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Il caso americano
Il ritorno verso una progressiva normalizzazione, si è accompagnato, non solo negli Stati Uniti, a un ridimensionamento della domanda dei consumi e a un peggioramento della situazione economica del paese, segnata da una ripresa dell’inflazione, il rischio di una recessione più temuta che reale, tassi di interesse in rialzo.
Un quadro che ha depresso alcune attività e che ha spinto molte tariffe di trasporto ai minimi pre-pandemia.
Inoltre, anche le importazioni di beni di consumo negli USA sono diminuite e, con tutta probabilità, in misura nettamente superiore rispetto alle cifre ufficiali che parlano di un calo del 3,7% contro un crollo che molti stimano superiore al 25% (fonte: theloadstar.com)
Malgrado tutto ciò, i tassi di assorbimento dei magazzini stanno manifestando solo un lieve rallentamento in attesa di una ripresa che dovrebbe ridare vigore alla domanda di spazi.
Secondo questa analisi, la crescita degli affitti dovrebbe limitarsi a un 5% quest’anno per poi aumentare di un ulteriore 1-2% l’anno prossimo e stabilizzarsi, successivamente, in un aumento medio del 3-4% annuo.
Ma esiste anche un’altra teoria che propone una visuale opposta ed è formulata dai grandi colossi immobiliari del settore come Prologis, secondo la quale l’avvio di nuove costruzioni subirà quest’anno un calo del 60% e la crescita degli affitti si attesterà oltre il 10%.
Con tutta probabilità le nuove costruzioni, dal terzo trimestre 2022 alla fine di quest’anno si ridurranno del 45%, in metri quadrati, anche in virtù degli alti tassi di interesse che scoraggiano l’apertura di ulteriori cantieri.
A mantenere viva la domanda di capacità di magazzino è anche la convinzione che l’e-commerce ritornerà a chiedere spazi anche se l’aumento dei costi di consegna costringerà a individuare strutture di stoccaggio e consegna vicine ai clienti finali.
La scarsità di stoccaggio sta, infine, alimentando la richiesta di magazzini automatizzati ma pochi hanno le disponibilità economiche necessarie per sopportare tali investimenti.
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Le analogie con l’Italia
Il caso americano non manca di analogie con la situazione italiana, pur nel rispetto delle differenze dimensionali e strutturali esistenti tra i due mercati.
Anche in Italia, infatti, nel secondo semestre 2022 si è registrato un generale incremento dei valori di locazione.
Lo rileva l’ultima edizione del “Borsino Immobiliare della Logistica-H 2022”, redatto a cura del Dipartimento di Ricerca di WCG in collaborazione con Nomisma, che evidenzia come la domanda di nuovi spazi sia molto sostenuta malgrado il rallentamento degli investimenti in nuove imprese registrato a partire dal quarto trimestre 2022.
Le città a maggior indirizzo logistico appaiono essere Firenze, Milano, Prato, Roma e Genova con canoni di locazione caratterizzati da un’ascesa favorita, soprattutto, dalla scarsa presenza di un’offerta qualificata.
Un altro fattore determinante a mantenere elevato il mercato degli affitti è costituito dagli alti costi per nuove costruzioni, sia per le materie prime che per le necessarie infrastrutture, lievitati oltre ogni misura sotto la spinta dei bonus edilizi, e dalla scarsità di manodopera qualificata.
In tal modo la limitata possibilità di aumentare la capacità esistente, non può che continuare a mantenere su livelli elevati il mercato delle locazioni e non lascia prevedere, nel breve termine, un cambiamento dell’attuale trend.
