La logistica immobiliare conferma il suo momento positivo e fa segnare, nel 2022, un volume di investimenti in Italia di circa 3 miliardi di euro.
Il dato che colloca il settore al secondo posto delle asset class emerge dal “Borsino Immobiliare della Logistica – H2 2022”, periodica rilevazione a cura del Dipartimento di Ricerca di WCG in collaborazione con Nomisma.
La richiesta di spazi continua quindi ad essere molto forte da parte degli operatori logistici, malgrado il quarto trimestre dell’anno abbia visto un rallentamento di investimenti in nuovi sviluppi.
A tenere banco sembra piuttosto essere un’offerta limitata di immobili logistici soprattutto nelle aree limitrofe ai grandi centri urbani che fa lievitare i canoni di locazione e conferisce dinamismo al trend che ha visto il 97% delle trattative chiudersi entro l’anno.
A far la parte del leone, confermando le preferenze espresse nello scorso semestre, sono ancora le aree del nord con città come Firenze, Milano, Roma e Genova.
Nel dettaglio, a Firenze i canoni oscillano tra 62 e 83 €/mq/anno, a Milano tra i 60 ed i 68 €/mq/anno, a Roma tra i 57 ed i 68 €/mq/anno ed a Genova si va da un minimo di 55 ad un massimo di 70€/mq/anno.
Il taglio più richiesto, dal 56% della popolazione coinvolta, è quello di metrature dai 5.000 ai 15.000 mq, mentre il 24% si orienta verso spazi superiori ai 15.000 mq.
La maggior appetibilità dei siti del Nord Italia trova giustificazione nella maggior concentrazione delle imprese logistiche in queste aree.
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Il positivo andamento del mercato è trainato, in buona parte, dallo sviluppo dell’e-commerce e dalla conseguente necessità di disporre di magazzini ubicati nei pressi dei centri urbani per risolvere il problema dell’ultimo miglio e soddisfare le attese della clientela di consegne sempre più veloci.
Problema di non facile soluzione in carenza di terreni industriali o immobili idonei che si prestino a svolgere la funzione di hub logistici.
L’ubicazione dei magazzini, in effetti, sta diventando uno dei principali fattori di discriminazione per la logistica urbana ed in particolare per acquisire competitività sul mercato.
L’e-commerce, d’altra parte, esercita una considerevole pressione sul mercato degli spazi logistici e si propone come un vero e proprio driver delle scelte degli operatori.
Ne è esempio la ricerca, già emersa nelle rilevazioni del Borsino Immobiliare, di nuove tipologie di immobili ibridi, quali i Data Center ed i Dark Store, che pur svolgendo la funzione di magazzino sono organizzati come un vero e proprio negozio.
Alla base di questo nuovo orientamento vi è la volontà di molti store di riorganizzare la propria catena di approvvigionamento adottando innovative soluzioni di gestione degli ordini e della distribuzione con particolare riferimento all’ultimo miglio.
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Tendenze 2023
I prossimi 24/36 mesi, come emerge chiaramente dalla rilevazione di WCG, saranno testimoni di una profonda trasformazione del territorio.
La previsione stimata è di oltre 140 nuovi sviluppi nel Nord e Centro Italia per un totale di 4.600.000 mq.
L’interesse dei player sarà principalmente rivolto verso immobili moderni e sostenibili, che adottino soluzioni green finalizzate all’efficienza energetica e consentano di conseguire obiettivi ESG, di sostenibilità ambientale, sociale e di governance.
Saranno privilegiati anche gli immobili che offrono la possibilità di ottenere la massima capienza di stoccaggio anche impiegando soluzioni innovative per ottimizzare gli spazi, come, ad esempio, lo stoccaggio verticale.
Nei pressi delle città una tendenza destinata a rafforzarsi dovrebbe essere quella dei mini hub, idonei ad alimentare la logistica dell’ultimo miglio.
Scelta, quest’ultima, in linea con le indicazioni che provengono da alcuni operatori del comparto che prevedono, tra le merceologie in maggior sviluppo nel prossimo anno, il farmaceutico ed il food, entrambi con forti esigenze di una efficiente logistica urbana.
