Una fotografia del mercato immobiliare logistico in Italia è stata fornita al convegno “The future of logistic is now”, tenuto a Milano il 24 maggio 2023, che ha visto la presentazione del “Rapporto 2023 sul mercato immobiliare della logistica” redatto da Scenari Immobiliari in collaborazione con Sfre, Services For Real Estate, società di Project & Construction Management.
Lo studio sottolinea che nel 2022 l’Italia ha registrato una crescita degli investimenti del 7% superando il livello di tre miliardi di euro che rappresenta un quarto di tutti gli investimenti immobiliari.
In tal modo l’Italia si conferma al primo posto in Europa per crescita, in controtendenza con il resto del continente che, nello stesso anno, ha segnato invece una flessione del 15%, fermandosi a 58 miliardi di euro.
La positiva performance del nostro paese è dovuta alle caratteristiche stesse del mercato italiano, uno dei maggiori in Europa per la logistica e la supply chain, favorito dalla sua posizione geografica che lo rende un importante punto di transito per il commercio internazionale.
Inoltre, l’aumento dei volumi dell’e-commerce ha generato una maggiore domanda di servizi logistici. La necessità di gestire la consegna rapida e affidabile dei prodotti ai consumatori ha portato a una maggiore richiesta di spazi di stoccaggio, centri di distribuzione e servizi di logistica a valore aggiunto.
Proprio la pressione esercitata dalla domanda per spazi di qualità, unitamente al progressivo consolidamento dell’interesse di investitori istituzionali esteri, secondo l’indagine, si pone alla base dell’attuale fase positiva di sviluppo del settore.
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Le caratteristiche del mercato nazionale
La realtà del mercato logistico italiano e le sue potenzialità di sviluppo derivano in primo luogo dalla posizione centrale del paese e dai suoi collegamenti con il resto del continente attraverso una rete autostradale, ferrovie, porti ed aeroporti.
Ciò ha favorito la crescita di un patrimonio immobiliare che ha raggiunto una superficie di 46 milioni di metri quadrati, con un incremento del 4,5% rispetto al 2021, pari a poco più di due milioni di metri quadrati aggiunti in un solo anno.
Sul piano economico, la sua valutazione, secondo i dati riportati nella ricerca, è di circa due miliardi di euro e gli immobili logistici hanno generato nel 2022 un fatturato di sei miliardi di euro con un aumento del 9% rispetto all’anno precedente.
La localizzazione degli investimenti privilegia il Nord del paese con l’82% e, al suo interno, la quota maggioritaria è attribuita al Nord-Ovest che ne detiene il 61%.
Al Centro si concentrano invece il 17% degli investimenti e solo l’1 % si colloca al Sud e nelle Isole.
Tale ripartizione rispecchia la presenza sui territori di importanti infrastrutture logistiche come i porti di Genova, Trieste, Livorno nonché gli aeroporti di Milano Malpensa e Roma Fiumicino, che forniscono le basi per lo sviluppo di attività logistiche e per la gestione delle catene di approvvigionamento.
I canoni di locazione nel 2022 si sono mantenuti abbastanza costanti pur nel rispetto della diversa dinamicità delle aree geografiche che tendono a premiare il nord Italia rispetto al centro.
L’incremento medio dei prezzi è stato di poco superiore al 3% derivante da rendimenti tornati in crescita e dall’aumento a livello nazionale dei canoni medi.
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Le previsioni
Il quadro che emerge dalla ricerca è quello di un mercato immobiliare per la logistica ormai maturo in Italia che superata la crisi pandemica ed incassati i forti rialzi del biennio successivo, ha aperto il 2023 in contrazione rispetto ai trimestri precedenti, pur confermandosi una delle migliori asset class immobiliari.
La previsione per l’anno in corso è tuttavia di una sostanziale stabilità del fatturato anche se la superficie dovrebbe aumentare di ulteriori 2,3 milioni di metri quadrati.
In una valutazione del futuro andamento del mercato, occorre considerare anche i mutamenti che potranno derivare dall’evoluzione dell’attuale scenario economico dove giocheranno un ruolo importante sia il fenomeno del reshoring sia quello inflattivo.
Il primo va gradualmente aumentando la sua dimensione ed importanza coinvolgendo una molteplicità di aree merceologiche con il rientro o spostamento di aziende dai contesti abituali degli ultimi vent’anni e conseguentemente delle sue catene di forniture.
Il secondo propone scenari ben diversi da quelli a inflazione zero a cui le aziende avevano fatto l’abitudine e richiede, anche sul piano logistico, trattamenti adeguati.
Un’ultima considerazione, contenuta nell’indagine come motore dello sviluppo a breve termine, riguarda la trasformazione di cui la logistica è protagonista da alcuni anni in termini di innovazione e sostenibilità.
L’innovazione, letta come digitalizzazione e automazione dei processi, continuerà a recitare un ruolo primario nell’applicazione del concetto di logistica 4.0 con l’obiettivo di snellire l’intero apparato conseguendo sempre maggior efficienza e produttività.
La sostenibilità, da parte sua, attraverso il rispetto dei criteri ESG, tende a diventare principio guida di tutte le attività progettuali oltre che indispensabile strumento di competitività sul mercato.
Rientrano in questo contesto anche gli interventi sui cosiddetti “brownfield” che oltre al cambio d’uso necessitano di opportuna riqualificazione attraverso una progettazione integrata finalizzata ad acquisire sostenibilità per il territorio e le persone.
