Per il comparto immobiliare logistico il 2022 si è dimostrato essere un anno di consolidamento e resilienza, con investimenti in lieve aumento che si attestano complessivamente a quota 2,8 miliardi di euro (+5% rispetto al 2021), andando a rappresentare circa il 23% del volume totale a livello nazionale. Se nel 2021 il logistico si era affermato come prima asset class in Italia, nel 2022 ha registrato complessivamente volumi investiti inferiori al comparto direzionale. Questo quanto emerge dai dati elaborati nella settima edizione di Real Estate DATA HUB, il report realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Su scala annuale, l’andamento dell’immobiliare logistico ha risentito della frenata registrata nel Q4, con un netto calo degli investimenti di circa il 50% dovuto alla politica restrittiva della BCE, all’incremento dei costi delle materie prime, al rallentamento delle vendite e-commerce e all’instabilità economica nel contesto geopolitico.
In particolare, nel 2022 si è registrata una crescente richiesta di spazi tra i 5.000 mq e i 10.000 mq all’interno di contesti urbani. Non solo operatori logistici, ma anche aziende produttive locali che, per proteggersi dai rischi dei tempi di approvvigionamento dovuti all’attuale situazione di conflitti, emergenza sanitaria e alla fluttuazione dei costi di alcuni materiali, hanno necessità di spazi più grandi per stoccare materie prime e prodotti finiti. Anche per queste ragioni il magazzino avrà configurazioni differenti e personalizzate per rispondere alle specifiche necessità dei player, in accordo con le nuove tipologie su cui gli investitori stanno puntando, ovvero non solo su magazzini per investimenti speculativi ma magazzini built to suit e core plus.
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Prossime evoluzioni del mercato
Per quanto riguarda i prossimi mesi, si prevede che la domanda continuerà a essere consistente, anche per mercati secondari e immobili di tipo Last Mile a fronte di un’offerta contenuta. L’interesse degli investitori sarà sempre più orientato ad asset di alta qualità e che integrino requisiti di sostenibilità in conformità con i criteri ESG. Per sua natura, infatti, la logistica rappresenta un settore con un importante impatto sull’ambiente e, di conseguenza, sarà sempre più orientato verso la sostenibilità e il recupero dell’esistente laddove non ci fossero gli spazi per edificare. Un trend che diventerà centrale nel trainare i nuovi sviluppi di immobili, catalizzando la richiesta da parte dei player del settore e generando reddito nel tempo. Inoltre, nel 2023 continuerà a crescere l’interesse per hub Last Mile destinati alla gestione delle spedizioni e di spazi Urban Logistic che, come già avviene in Germania e Inghilterra, dovrebbero registrare una sempre maggiore diffusione anche in Italia andando a riconvertire immobili sfitti o inutilizzati in prossimità delle grandi città per la gestione del Last Meter. La carenza di prodotto nuovo è il principale impulso di un mercato che continuerà a registrare ampi volumi di investimento nonostante l’incertezza dei mercati globali. Dal punto di vista degli investitori istituzionali esteri, il sud Italia è considerato ancora poco attrattivo. In tale ottica, secondo le analisi riportate nel Real Estate DATA HUB, si prevede che nel 2023 ci sarà una riconferma delle location considerate prime: centro e nord Italia la faranno da padrona, con particolare rilievo della macroarea milanese, romana, il corridoio veneto, Bologna e Firenze.
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Il settore logistico a Milano, Roma, Brescia e Bari
Milano continua a essere la location preferita per gli investimenti nonostante l’aumento inflattivo e l’incertezza globale del mercato. Si conferma la crescita dei prime rent nell’area metropolitana meneghina, sia per gli asset logistici tradizionali che per i Last Mile, dettata dall’aumento di prodotti built to suit di grado A, con spazi di alta qualità e dotati di certificazione energetica.
A Roma, dove il mercato logistico è contraddistinto da una crescente domanda di spazi, l’occupancy risulta ridotta rispetto al precedente anno, rispecchiando l’elevato volume di take up registrato. Gli sviluppi, soprattutto di tipo speculativo, proseguono il trend del 2021, ampliandosi in tutta la regione. L’area a sud-ovest rimane quella di maggior interesse.
Brescia si conferma uno dei cluster più attraenti nel 2022, snodo cruciale del corridoio lombardo-veneto che collega Milano a Verona. Le aree di maggior interesse per gli operatori sono quelle di Chiari e Castrezzato, lungo l’autostrada BreBeMi, e la zona a nord per immobili di tipo Last Mile.
La zona industriale di Bari ha suscitato nel corso del 2022 un notevole interesse da parte di gruppi internazionali che operano nella logistica, come confermato dal volume di investimenti e dal numero di aziende logistiche in crescita nella regione. L’interporto di Bari rappresenta una realtà consolidata per il mercato logistico e negli ultimi due anni ha registrato una crescita di aziende insediate e addetti coinvolti.
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Il mercato immobiliare
Il 2022 registra un aumento dei volumi rispetto all’anno precedente, con una crescita contenuta e omogenea nei diversi comparti. Il sentiment degli operatori è fortemente influenzato dal tema della crescita dell’inflazione e delle iniziative mirate a contenerla. La domanda però è rimasta su livelli ancora alti, in linea con le attese. Maggiore crescita osservata nella prima parte dell’anno.
Il residenziale si è dimostrato dinamico, con un aumento dei volumi del 16% rispetto al 2021. Analizzando in dettaglio i singoli trimestri, i primi mesi del 2022 hanno confermato la tendenza positiva registrata nel 2021, mentre dal terzo trimestre il mercato ha iniziato a manifestare un rallentamento confermato dalla decrescita dell’ultimo trimestre. Anche nel 2022, Lombardia e Lazio hanno trainato il comparto residenziale, dove il trilocale è stato la soluzione preferita dagli acquirenti.
Il direzionale è stato il settore privilegiato dagli investitori, superando il logistico, anche grazie al ritorno in presenza nelle sedi lavorative. Il 2022 è stato, dunque, l’anno del potenziamento del terziario, in particolare nel primo semestre, in cui gli investitori hanno dimostrato maggiore ottimismo puntando su immobili core e core plus in località prevalentemente centrali. Nel complesso il comparto si è mostrato resiliente, nonostante la decelerazione nella parte finale dell’anno, trainato dalla città di Milano che ha messo a segno il valore di assorbimento record degli ultimi 10 anni pari a oltre 480.000 mq, e da Roma, dove è proseguita la crescita in atto, con un incremento del take up rispetto al 2021 nell’intorno del 6%.
Nel mondo retail si continua a registrare una crescita più lenta rispetto agli altri settori, con una riduzione del volume del 30% rispetto al 2021, mettendo a segno un valore assoluto complessivo di circa 900 milioni di euro. Gli investimenti sono principalmente concentrati nel nord Italia e focalizzati su interventi di riqualificazione, soprattutto in chiave di sostenibilità, e sull’ampliamento di asset già esistenti a discapito di nuove costruzioni.
Nell’hotellerie il 2022 ha registrato un volume di investimenti di 1,6 miliardi di euro, pari a circa il 13% del totale. La crescita del comparto ricettivo nella prima metà dell’anno è stata rallentata da fattori macroeconomici che hanno modificato l’atteggiamento degli investitori, passati ad un approccio cauto di tipo “wait and see”. In particolare, l’interesse si è focalizzato su strutture di lusso ed extra-lusso, oltre che sui resort. Ne consegue che le location più ricorrenti sono le città principali (Roma, Milano, Firenze, Venezia), oltre alle località più specificamente turistiche, quali Sardegna e Puglia per il turismo di mare, Trentino e Alto Adige per il turismo di montagna e città come Como per il turismo lacustre.
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Real Estate DATA HUB
Real Estate DATA HUB è il report che analizza l’andamento del mercato immobiliare in Italia realizzato dal Centro Studi di RE/MAX Italia, in collaborazione con il Centro Studi di Avalon Real Estate e l’Ufficio Studi di 24MAX. Dopo una prima overview sull’andamento dell’economia italiana nel 2022, sulle prospettive per i prossimi mesi e una panoramica sul mercato immobiliare, la settima edizione del Real Estate DATA HUB offre un approfondimento sulle dinamiche delle città di Roma, Milano, Brescia e Bari e delle relative regioni per i singoli mercati analizzati: residenziale, logistico, direzionale e commerciale. Real Estate DATA HUB è uno strumento di analisi innovativo per tutti gli stakeholder del mercato immobiliare. Dati reali di transato, know how ed expertise confluiscono in un’unica banca dati che consente a DATA HUB di avere un punto di vista originale e costantemente aggiornato sul panorama immobiliare italiano. Le analisi dello status quo e le considerazioni previsionali sono supportate da tabelle, grafici e infografiche puntuali, elaborati congiuntamente dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Il tutto è arricchito da testimonianze esclusive di opinion leader e player rappresentativi di tutta la filiera.
