Il Coronavirus ha colpito la logistica mondiale in modi diversi. Se da un lato il trasporto delle merci ha subito ripercussioni immediate – sia con un aumento improvviso della domanda in certi settori, sia con un crollo altrettanto repentino in altri – le conseguenze in altre attività si cominceranno a vedere tra qualche mese, se non tra qualche anno.

Tra queste ultime c’è il comparto immobiliare, che muove miliardi di euro tra investimenti, compravendite e locazioni. Vista la mole di denaro in gioco, i protagonisti di questo comparto hanno mobilitato i loro uffici studi già in piena emergenza, per comprendere come la Covid-19 cambierà il mercato immobiliare dedicato alla logistica. Da questo lavoro di ricerca stanno già uscendo alcune tendenze.

L’articolo «Come cambierà il mercato immobiliare» è apparso per la prima volta
sul numero 7/2020 di Logistica .
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Una prima considerazione che emerge è che l’impatto della pandemia non sarà omogeneo nel mercato, quindi alcune attività aumenteranno la domanda d’immobili, mentre altre resteranno stabili o potranno ridurre gli spazi. Il migliore esempio dell’incremento della domanda è quello del commercio elettronico, che ha visto un’impennata delle vendite durante il confinamento.

Probabilmente dopo il picco, che corrisponde in ogni Paese al punto massimo di diffusione del contagio, i numeri dell’e-commerce caleranno, ma molti analisti ritengono che il nuovo livello resterà superiore a quello precedente, soprattutto nei Paesi che prima della pandemia erano più indietro (tra cui l’Italia).

L’e-commerce richiede un diverso approccio alle piattaforme logistiche in termini di dimensioni, architettura e posizione e un rapido spostamento di quote delle vendite dal commercio tradizionale a quello online potrà aumentare la domanda d’impianti specializzati in tempi relativamente brevi.

Chi governerà la domanda

Sempre nell’ambito dei canali di distribuzione ai consumatori finali, ci sono altre attività che nel giro di tre o quattro anni potranno aumentare la domanda d’immobili per la logistica.

E non a caso coincidono con i comparti che hanno visto un aumento delle richieste durante il confinamento dell’emergenza, ossia gli alimentari, i beni di largo consumo e i farmaci. Negli alimentari, l’aumento delle vendite ha coinvolto sia la distribuzione tradizionale (che in alcuni Paesi, come l’Italia, si è limitata alla Grande distribuzione organizzata e a pochi negozi), sia quella online.

Tra i beni di largo consumo si è rilevato un incremento soprattutto di quelli dell’elettronica e dei prodotti per la casa, ma in questi casi bisogna verificare che la tendenza resisterà all’emergenza. Per quanto riguarda i farmaci, l’aumento quantitativo e qualitativo dei flussi logistici era già iniziato prima della pandemia e non sorprende che l’emergenza sanitaria l’abbia ulteriormente stimolato.

In merito alla catena di rifornimento della produzione industriale, la situazione è più complessa ed è quindi più difficile fare previsioni. Il primo elemento da considerare è quello dell’andamento macro-economico, ossia la dimensione della recessione economica globale prevista per i prossimi mesi, che influirà sui volumi della produzione.

Ma gli analisti stanno valutando anche aspetti qualitativi, come la possibile contrazione della globalizzazione causata dall’avvicinamento della produzione ai luoghi di consumo oppure l’aumento dei livelli delle scorte, dopo decenni di costante riduzione nel nome della produzione just-in-time. L’aumento delle scorte potrà essere causato anche dalle azioni preventive delle imprese per affrontare nuove emergenze. Non solo pandemie, ma anche catastrofi naturali o interruzioni nella filiera del trasporto. L’impatto sulla supply-chain potrebbe essere più diluito nel tempo, ma sicuramente se avverrà potrà mutare il panorama dell’immobiliare logistica.

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