Non è una sorpresa, in quanto un po’ in tutta Europa il mercato degli spazi destinati alla logistica, sta seguendo una tendenza positiva.

Piuttosto, ad impressionare favorevolmente, è la dimensione della crescita espressa dal mercato italiano, che non trova analogia negli ultimi 10 anni e può pertanto considerarsi un vero e proprio record, a conferma dell’interesse che il settore suscita.

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Risorse logistiche: la domanda in Italia

Lo afferma l’ultima analisi di Jll, società di consulenza nei servizi immobiliari, che analizza nei primi nove mesi del 2022 la domanda di risorse logistiche nel nostro paese, registrando investimenti per un totale di 2,7 miliardi di euro, pari ad una crescita, anno su anno, del 53%.

Ciò sebbene l’economia italiana stia pagando con un rallentamento dell’economia il clima di incertezza geopolitica derivante dal conflitto in Ucraina, dalla crisi energetica e da un prepotente ritorno dell’inflazione.

Tutti fattori che potrebbero aggravarsi in un prossimo futuro ma gli analisti tendono a ritenere che, pur in un clima di maggior cautela, gli asset logistici dovrebbero mantenere la loro appetibilità soprattutto per l’elevata domanda a cui non fa riscontro una adeguata disponibilità del prodotto, elemento quest’ultimo che spinge verso l’alto i canoni delle locazioni.

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Le potenzialità del settore

La pandemia ha costretto la logistica a prendere coscienza dei suoi limiti e iniziare un iter di trasformazioni che stanno portando a cambiamenti strutturali.  

In molti casi, le misure adottate hanno contribuito a rafforzare la domanda ridando fiducia agli investitori.

Una misura di questo atteggiamento positivo si può individuare nell’assorbimento da parte della logistica, nei primi tre trimestri 2022, di una superficie complessiva di circa 2 milioni di mq, vale a dire +29% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.

L’interesse più forte si manifesta per spazi di dimensioni superiori ai 15.000 mq (44%) mentre il 34% si rivolge a superfici inferiori ai 10.000 mq più idonee a soluzioni di logistica urbana.

La città più ricercata è Milano con 293.000 mq ma crescono gli investimenti anche su Torino, Bologna e nel Veneto.

Gli asset più richiesti (92%) sono di grado A, a conferma di una domanda di qualità che riguarda per più della metà della domanda (59%) operatori della logistica conto terzi (3PL).

Comunque, anche gli asset di piccole dimensioni, situati in posizioni strategiche, con affitti favorevoli continuano ad avere un buon mercato.

 

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Canoni in aumento

Il dinamismo del settore è confermato anche dall’andamento dei canoni di locazione.

Milano, Roma e Bologna sono le città che hanno manifestato i maggiori incrementi sia sui canoni prime che su quelli ultimo miglio, con aumenti a doppia cifra.

Anche i rendimenti si sono mostrati in salita, seppur solo a partire dal secondo trimestre dovendo scontare il periodo di maggior compressione di inizio d’anno.

Pur mantenendosi al di sotto dei valori del terzo trimestre 2021, città come Milano, Roma, Bologna e il Veneto hanno raggiunto rendimenti del 4,45% mentre Torino ha toccato il 5,05%.

Stabili invece i rendimenti degli asset dell’ultimo miglio, nell’ordine del 4,15%.