Il segnale arriva dagli Stati Uniti dove, l’ultimo trimestre dell’anno appena concluso, è stato caratterizzato da una costante contrazione della domanda di nuovi spazi di magazzino da adibire ad attività logistiche. 

Una riduzione confermata dai dati appena diffusi da società specializzate nella fornitura di servizi immobiliari come Cushman & Wakefield che valutano la diminuzione di spazi occupati a fine dicembre 2022 nell’ordine del 9,4% rispetto ai valori del terzo trimestre dell’anno.

Calo confermato anche dai tassi di posti attualmente vacanti che hanno raggiunto il 3,3%, in aumento di ben 20 punti rispetto alla rilevazione precedente.

Un risultato certamente non positivo e, soprattutto, imprevisto dopo l’aumento di richieste senza precedenti dei mesi scorsi che aveva spinto per la realizzazione di nuovi magazzini ed aveva indotto nelle aziende aspirazioni per nuovi investimenti destinati ad espansioni proprio delle aree di magazzino per movimentazione e stoccaggio.

Un segnale preoccupante anche per il timore di un effetto domino nei confronti dei mercati europei per molti dei quali, spesso, gli Stati Uniti hanno svolto una funzione anticipatrice.

Timori accentuati anche dalle probabili cause del fenomeno legato alle incertezze espresse dai mercati a fronte di turbolenze di difficile prevedibilità, alla sempre più marcata variabilità dell’andamento della domanda dei consumatori e alla ripresa dell’inflazione che limita il potere d’acquisto.

Tutti fattori che, peraltro, trovano una loro conferma in tutti i paesi europei dove, non è difficile prevedere, potrebbero produrre effetti sostanzialmente simili.

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Le criticità dello scenario

Si suole dire, a ragione, che i mercati per operare bene hanno bisogno di certezze e ciò vale un po’ per tutti i settori. Non fa pertanto eccezione la logistica le cui aziende devono investire su scenari la cui realizzazione è ritenuta maggiormente probabile.

Il magazzino, in questo contesto, e l’investimento in spazio destinato allo stoccaggio merci può essere assunto come l’indice del maggiore o minore ottimismo sullo sviluppo di un determinato quadro di mercato.

L’alta volatilità che negli ultimi anni sta caratterizzando i principali ambienti economici costretti a subire prima gli effetti della pandemia e, poi, emergenze, quasi senza soluzione di continuità, che vanno dalle materie prime all’energia, dai carburanti ad una inedita ricomparsa dell’inflazione, costringe a continui e rapidi adattamenti a realtà costantemente più nuove e solo parzialmente previste.

Si pongono in questo contesto gli improvvisi mutamenti di rotta decisi da aziende di grande peso sul mercato, come ad esempio Amazon che pur ha molto investito negli ultimi anni nel settore immobiliare, costrette a ridimensionare i loro piani espansivi di fronte al deterioramento delle condizioni economiche di mercato.

La rinuncia ad acquisire nuovi spazi di stoccaggio merci, spesso si accompagna alla sacrificio anche del leasing di magazzino, in flessione del 28,2% rispetto al terzo trimestre 2022, misura assunta da alcune aziende per conseguire un risparmio sui costi di evasione ordini in previsione di una domanda di consumi calante.

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L’offerta supera la domanda

Secondo le analisi di Cushman & Wakefield, l’offerta di magazzino per il secondo trimestre consecutivo, ha superato la domanda.

Ciò che però sembra preoccupare maggiormente è il probabile divaricarsi, nei prossimi mesi, della forbice tra domanda ed offerta in quanto sono ormai in via di ultimazione numerosi magazzini che erano stati commissionati quando, in piena emergenza Covid-19, la domanda era alta soprattutto in virtù dell’eccezionale crescita dell’e-commerce.

La maggior parte di queste nuove strutture ha avuto tempi di realizzazione troppo lunghi e sta per giungere sul mercato quando la curva della domanda ha invertito il suo indirizzo.

I nuovi spazi sono pertanto destinati ad alimentare il bacino del disponibile con il risultato, almeno questo positivo, di calmierare ulteriormente i prezzi degli affitti che nel quarto trimestre erano lievitati solo dello 0,9% a fronte dell’aumento del 4% registrato nel trimestre precedente.

Un’altra misura che sarà, infine, presa sarà quella di offrire spazi maggiormente strutturati e moderni ai rinnovi dei contratti di locazione in modo da rendere più evidente lo svantaggio delle strutture più vecchie e meno funzionali.

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