Immobili nuovi, su misura, sostenibili e in linea con i parametri ESG (Environmental, Social e Governance): sono questi i ‘ricercati numero uno’ dai principali investitori del settore Real Estate in Italia, che ne vede confermata la posizione della logistica come primo asset class del paese.
Ad avere fame di spazi sono infatti proprio gli operatori logistici, cui fanno seguito retailer e mondo dell’eCommerce: la movimentazione delle merci cuba, da sola, per i due terzi della richiesta di superfici commerciali. Rispetto al 2022 si registra soltanto una lieve crescita dei tassi di assorbimento, ma la logistica rimane saldamente la prima asset class dell’immobiliare italiano.
Ad analizzare la situazione del mercato è l’ottava edizione di Real Estate DATA HUB, il rapporto realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX sul mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2023.
Predomina la strategia ‘wait and see’
In generale, si evidenzia una strategia attendista degli investitori, derivante dallo scenario macroeconomico. La stabilità del settore logistico, che si sta allineando ai principali mercati europei, è garantita da una elevata richiesta di spazi: con un take-up di 1,5 mln di metri quadri, il vacancy rate si conferma ai minimi storici.
Negli ultimi anni le transazioni di immobili logistici sono avvenute attraverso una considerevole compressione dei rendimenti. Considerando gli attuali tassi di interesse sarà pertanto difficile immaginare transazioni di immobili logistici con full occupancy e tenant primari prima di una riduzione del costo del finanziamento. Invece, lo sviluppo di asset logistici su aree edificabili può portare a rendimenti anti-inflazione, ma si deve tuttavia considerare la scarsità di aree idonee a questo tipo di investimento
Paolo Ranieri, Partner di Avalon
Per il secondo semestre 2023 si prevede che la strategia “wait and see” degli investitori sarà ancora predominante. Il volume di investimenti rimarrà in linea con quanto registrato nel primo semestre, con transazioni principalmente di tipo speculativo. Il driver del settore rimarrà la domanda di spazi, con un interesse crescente per qualità e sostenibilità.
Logistica e transizione ecologica
Nell’ambito del Green Deal Europeo anche la logistica sta vivendo una fase di evoluzione verso la transizione ecologica. Le strutture logistiche moderne, infatti, hanno un grande potenziale nel contribuire alla decarbonizzazione del settore dei trasporti su strada.
Ad esempio, i tetti dotati di pannelli solari per la produzione di elettricità possono essere utilizzati non solo per la ricarica dei veicoli elettrici, ma anche per l’illuminazione, il riscaldamento e il raffrescamento. Un altro aspetto di fondamentale importanza, in termini di sostenibilità, riguarda la prossimità dei magazzini logistici ai centri urbani, noti come “Urban Logistics”.
Infatti, i poli logistici urbani consentono di effettuare consegne più sostenibili posizionandosi nelle vicinanze dei clienti, riducendo così le distanze e le emissioni associate ai trasporti. Parallelamente, emerge un crescente interesse verso le operazioni di “brownfield”, con spostamento della domanda verso spazi a pochi chilometri dalle città: ciò risulta particolarmente significativo, in quanto lo sviluppo di nuovi centri di distribuzione su terreni “greenfield” nelle aree urbane è spesso difficile.
Inoltre, pur essendoci costi aggiuntivi legati a ristrutturazioni e demolizioni, questi investimenti vengono compensati dagli effetti economici sui canoni di locazione, con prime rent che, ad esempio in Italia, superano ampiamente i 100 €/mq/anno.
Canoni di locazione e località strategiche
Il primo semestre 2023 ha registrato headline rent in rialzo trainati dalla necessità di rispondere ad alti standard qualitativi e di sostenibilità (ESG), andando a colmare il gap con i principali mercati europei. La forte concorrenza per gli spazi primari e le necessità degli operatori e-commerce e omni-channel di espandersi in location secondarie hanno determinato un ulteriore aumento dei valori dei canoni di locazione.
Anche nel 2023 Milano continua a essere la location preferita dagli investitori. Si conferma la crescita dei prime rent nell’area metropolitana meneghina, sia per gli asset logistici tradizionali sia per i last mile, dettata dall’aumento di prodotti built to suit di grado A, con spazi di alta qualità e dotati di certificazione energetica. Ad oggi il canone prime registrato nella provincia di Milano si assesta nell’intorno dei 65 €/mq/anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il prezzo medio sale a 105 €/mq/anno. Scende nelle altre province lombarde nell’intorno dei 51 €/mq/anno. Grazie alla sua posizione strategica, Bergamo si conferma particolarmente attrattiva per gli investitori nel Nord Italia. Attualmente, i canoni d’affitto per gli immobili di nuova costruzione oscillano tra i 50 e i 60 €/mq/anno, mentre il net prime yield si aggira attorno al 5,25%.
Canoni in crescita nella restante parte del Nord-Italia: in Piemonte e Veneto le medie rilevate pareggiano il dato lombardo, con picchi nella zona urbana di Torino e nel Veronese nell’intorno dei 55 €/mq/anno. Si allinea ai precedenti valori anche l’asse Parma–Modena-Reggio Emilia, collegato dalla A1, registrando canoni medi di 52 €/ mq/anno con possibili incrementi nel corso del 2023. Le località strategiche di Piacenza e Bologna evidenziano un canone medio rispettivamente di 55 €/mq/anno e 60 €/mq/anno.
Nel Centro Italia, Firenze si attesta nell’intorno dei 75 €/mq/anno, mentre nell’area metropolitana di Roma, nei primi tre trimestri del 2023, i valori dei canoni d’affitto per immobili logistici risultano in crescita rispetto alla precedente pubblicazione, attestandosi sui 62 €/mq/anno con picchi fino a 105 €/mq/anno per immobili urban logistic e last mile, che risultano essere i prodotti più richiesti. L’offerta è appena sufficiente per coprire la domanda, con un occupancy rate vicino al 100%.
Al Sud, l’interesse degli investitori si focalizza su Napoli e hinterland in quanto nodo per l’import-export di merci attraverso l’interporto Sud Europa, uno dei principali hub logistici a livello nazionale. All’interno dell’interporto i canoni di locazione si attestano su una media di 50 €/mq/anno.
