Prospettandosi all’orizzonte la chiusura del 2024, il mercato del Real Estate logistico inizia a tirare le fila sull’andamento dell’anno. Negli ultimi 365 giorni le dinamiche sono state contrastanti, soprattutto se si osservano i mercati di Europa e Stati Uniti, ossia le due principali realtà occidentali: in entrambi si leggono i riflessi degli scossoni portati dall’inflazione e dagli outlook economici relativi rispettivamente all’eurozona e agli Stati Uniti, decisamente differenti tra loro.
Le tendenze emergenti offrono uno sguardo interessante su come si stanno evolvendo questi settori cruciali, con una discrepanza tra la positività delle prospettive in Europa e una domanda invece in calo negli Stati Uniti.
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Domanda e offerta
Parlando di Europa, la domanda di spazi per magazzini e immobili industriali ha mostrato segni di ripresa, nonostante le incertezze economiche globali. Ad esempio, le grandi città del continente, cui fanno capo i principali tessuti industriali – come Parigi, Londra e Berlino – hanno visto un aumento significativo della domanda, con prezzi degli affitti che hanno raggiunto livelli record.
Al contrario, negli Stati Uniti, la domanda ha continuato a diminuire nel terzo trimestre del 2024, con un tasso di vacanza industriale nazionale che è salito al 6,4%, secondo un report pubblicato da Cushman & Wakefield.
Tassi di vacanza e assorbimento
In Europa i tassi di vacanza si sono mantenuti generalmente bassi, in virtù di una forte domanda che, in molte aree urbane, supera l’offerta.
L’assorbimento netto è positivo, con un aumento delle attività di leasing nel 2024 e previsto in continuità per il 2025.
Negli Stati Uniti, invece, il tasso di vacanza è aumentato di 30 punti base nel terzo trimestre, raggiungendo il 6,4%. Tuttavia, si prevede che l’assorbimento netto raddoppierà nel 2025, con l’accelerazione delle attività di leasing.
Sviluppi speculativi
Sia in Europa che negli Stati Uniti gli sviluppi speculativi continuano a dominare il panorama delle consegne. In Europa, rappresentano una parte significativa delle nuove costruzioni, mentre negli USA, gli sviluppi speculativi hanno rappresentato l’83% del totale delle nuove forniture YTD. Questo trend indica una fiducia continua nel mercato, nonostante la situazione economica.
Prezzi degli affitti
Ad essere in aumento in entrambe le regioni sono i prezzi degli affitti per gli spazi industriali e di magazzino: in Europa, i prezzi hanno superato i livelli pre-pandemia in molte città, con un incremento significativo anno su anno. Negli Stati Uniti, il tasso di affitto medio ha superato per la prima volta nella storia i $10 per piede quadrato, chiudendo il terzo trimestre a $10,08 per piede quadrato, segnando un aumento del 4,3% rispetto all’anno precedente.
Prospettive future
Le tendenze per il futuro indicano una stabilizzazione dei mercati nel 2025 sia in Europa che negli Stati Uniti. In Europa si prevede una crescita moderata ma costante, con una pipeline di costruzione che continuerà a ridursi. Negli Stati Uniti, il pipeline di costruzione è sceso al livello più basso dal 2018 e gli analisti pensano che continuerà a dissiparsi all’inizio del prossimo anno. Una ripresa della domanda è attesa nella seconda metà del 2025, con totali di consegna più morbidi e totali di leasing sani.
In sintesi, il mercato del real estate logistico nel 2024 ha mostrato tendenze contrastanti tra Europa e Stati Uniti. Mentre l’Europa ha visto una ripresa della domanda e un aumento dei prezzi degli affitti, gli Stati Uniti hanno affrontato un aumento dei tassi di vacanza ma con prospettive di miglioramento nel 2025. Entrambi i mercati stanno adattandosi a nuove dinamiche, con sviluppi speculativi che continuano a giocare un ruolo cruciale. La stabilizzazione prevista per il 2025 offre una prospettiva positiva per il futuro del settore.
