Rallentamento della domanda, eccesso di offerta e pressioni al ribasso sugli affitti disegnano un nuovo panorama del mercato del magazzinaggio
Il lungo periodo di crescita esplosiva nel settore dei magazzini sembra volgere al termine. I tassi di posti vacanti sono in aumento in diverse regioni del mondo, mentre gli affitti iniziano a calare dopo anni di rialzi vertiginosi.
Questo improvviso cambiamento di rotta è dovuto a una combinazione di fattori, quali il raffreddamento della domanda dei consumatori ed il cambiamento nei comportamenti d’acquisto, la riduzione dell’eccesso di scorte e una maggiore cautela da parte delle aziende.
Il fenomeno, sebbene non del tutto inedito, sta assumendo una dimensione e una portata tali da poter configurare un vero e proprio trend con implicazioni significative per operatori e investitori del settore.
Il contesto del mercato del magazzinaggio
Per comprendere appieno le implicazioni dell’aumento dei posti vacanti nei magazzini, occorre considerare il contesto più ampio del mercato del magazzinaggio.
Secondo l’ultima ricerca disponibile di CMI Custom Market Insights, il mercato globale del magazzinaggio era valutato a 1.055 miliardi di dollari nel 2021 con una previsione di crescita sino a 3.043 miliardi di dollari entro il 2030 ed un CAGR stimato di circa il 14% tra il 2022 e il 2030.
L’indagine considera che la crescita del mercato sia trainata da diversi fattori, tra cui l’espansione del commercio elettronico che ha portato a una maggiore richiesta di spazio di magazzino per lo stoccaggio e la distribuzione delle merci.
La crescita è poi figlia della globalizzazione in quanto le aziende, espandendo la propria presenza a livello internazionale, richiedono una maggiore capacità di stoccaggio in diverse regioni del mondo.
Un ulteriore fattore di sviluppo è costituito dall’aumento dell’esternalizzazione della logistica. Infatti, sempre più aziende stanno affidando le proprie attività logistiche a terzi (3PL), il che aumenta la domanda di spazio di magazzino da parte degli operatori 3PL.
Crollo della domanda e fine dell’era espansiva
Diversi fattori contribuiscono a definire l’attuale scenario. Innanzitutto, occorre ricordare che l’ondata di e-commerce post-pandemia era stata determinante nello spingere le aziende ad ampliare rapidamente le loro capacità di stoccaggio, facendo schizzare alle stelle i tassi di occupazione dei magazzini e i prezzi degli affitti.
Con il ritorno a modelli di acquisto più tradizionali e la riduzione dell’eccesso di inventario accumulato durante il picco di domanda pandemica, la necessità di spazio di magazzino si è raffreddata portando a un aumento dei tassi di vacanza, che negli Stati Uniti hanno superato il 5% per la prima volta in quattro anni.
Anche in Europa si osserva un aumento dei tassi di vacanza nei magazzini, seppur con una certa variabilità tra le diverse regioni. I mercati con una forte domanda di e-commerce, come il Regno Unito, continuano infatti a registrare tassi di vacanza relativamente bassi, mentre in altri paesi la situazione è più variegata.
In generale, però, tale fenomeno sta assumendo caratteristiche globali tali da influenzare l’intero mercato della logistica di magazzino.
Oltre al calo della domanda, altri fattori concorrono all’aumento dei tassi di vacanza nei magazzini. Tra di essi, spicca la cautela delle aziende di fronte a un’economia internazionale incerta che suggerisce un atteggiamento più prudente negli investimenti, ritardando o ridimensionando quei piani di espansione che potrebbero richiedere nuovi spazi di stoccaggio.
Anche l’aumento dei tassi di interesse ha portato a un calo dell’attività di costruzione di nuovi magazzini, con il risultato di limitare ulteriormente l’offerta di spazi disponibili.
Oltre ai fattori sopra menzionati, è da considerare l’impatto delle tecnologie di automazione, in primis la robotica, sempre più diffuse nei magazzini, che tendono a ridurre la necessità di manodopera e, di conseguenza, la domanda di spazio.
Infine, anche le tensioni geopolitiche e le interruzioni delle catene di approvvigionamento possono influenzare la domanda di spazio di magazzino in determinate regioni.
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Conseguenze e prospettive future
L’aumento dei posti vacanti nei magazzini ha diverse implicazioni. Innanzitutto, determina maggiori pressioni al ribasso sugli affitti. Con l’aumento dell’offerta di spazi disponibili, si rileva una generale diminuzione dei canoni di locazione per i magazzini che rappresenta un vantaggio per le aziende che cercano di ottimizzare i propri costi logistici.
Inoltre, l’ampia disponibilità di spazi offre agli operatori logistici una maggiore flessibilità nella scelta delle ubicazioni e delle caratteristiche degli immobili, permettendo loro di adattare la propria rete logistica alle esigenze specifiche. Consente anche un maggior potere contrattuale anche se la concorrenza per gli spazi disponibili potrebbe intensificarsi, soprattutto nelle aree con domanda elevata.
In alcuni casi, i magazzini vuoti potrebbero essere convertiti in altri tipi di immobili, come centri di distribuzione urbana o strutture per attività produttive.
L’aumento dei posti vacanti nei magazzini rappresenta quindi un cambiamento significativo nel panorama del settore logistico. Sebbene questo fenomeno possa generare alcune criticità per i proprietari di immobili, offre anche nuove opportunità per gli operatori che cercano di ottimizzare i propri costi e il proprio posizionamento.
Indubbiamente la capacità di adattarsi a queste nuove dinamiche appare fondamentale così come la prontezza di rivedere le strategie di approvvigionamento e di stoccaggio, nonché a negoziare accordi di locazione più flessibili.
