È una conseguenza della ‘fame di spazio’ provocata dalle congestioni della Supply Chain globale o il frutto di una speculazione planetaria che approfitta del momento storico e delle sue complessità? Il costo di locazione di un magazzino sta vivendo un trend al rialzo un po’ dovunque: forse lo scenario peggiore in questo momento è negli Stati Uniti, che, a differenza dell’Europa, continuano a vivere una situazione definibile ‘estrema’ in quanto a congestione dei porti e smistamento delle merci.

Il costo dello spazio in magazzino è una delle tante voci che formano il mix alla base dell’operato di una piattaforma logistica: dopo lo spazio in stiva ed i trasporti, è adesso alle prese con una domanda alle stelle a causa delle nuove necessità della Supply Chain.

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Magazzino, spazio a peso d’oro

Da un’analisi CBRE Services sugli Stati Uniti, la tendenza al rialzo della domanda di immobili industriali sta raggiungendo livelli inauditi.

Per esempio, i rinnovi contrattuali, normalmente su cinque anni, di un magazzino nelle aree di Filadelfia e di Los Angeles sono aumentati del 38% dal 2016 al 2021, percentuale che diventa del 29,1% se si considera la media dei contratti di affitto sui 18 grandi mercati industriali degli USA censiti da CBRE; la stessa scende leggermente (al 25% solo se si calcola la media sull’intero Paese nordamericano.

Questi aumenti sono oltretutto calcolati al netto dell’adeguamento del 3% annuo già previsto nei contratti di locazione industriale: nel confronto con il terzo trimestre 2011 la differenza è lampante, con 5,32 dollari per piede quadrato (unità di misura utilizzata su quel mercato) di base contro gli 8,92 dollari di oggi.

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Costi differenti, dinamiche simili

Se gli Stati Uniti sono una realtà senza dubbio differente – in Italia il mercato immobiliare ha prezzi ben differenti per le locazioni al metro quadrato – ma ad essere interessante è la dinamica che soffia nelle vele di questo trend al rialzo.

I due imputati principali per questa situazione sono i ‘soliti noti’ del momento, ossia la pandemia ed i suoi effetti collaterali in combutta con l’esplosione dell’eCommerce.

Se, infatti, lo stoccaggio normalmente rappresenta meno del 10% dei costi totali di un’azienda logistica (contro il 50-70% occupato dai trasporti), esso sta acquisendo peso in virtù di mutate esigenze.

Il cambiamento del mercato è la ragione primaria: per chi consegna e distribuisce merce il cruccio principale è la volubilità dei consumatori, che viziati dall’eCommerce e dall’efficienza della catena logistica negli anni immediatamente precedenti alla pandemia, sono diventati più che mai intransigenti nei confronti dei ritardi.

L’offerta sul mercato è variegata come mai in passato e questo innesca una continua guerra per sottrarsi a vicenda clienti con la promessa del servizio migliore possibile.

Sommiamo a ciò la difficoltà a procurarsi determinati prodotti in quantità – vuoi per la crisi delle materie prime, vuoi per la congestione della Supply Chain – e troveremo che per sopravvivere sul mercato odierno non basta contare sui trasporti.

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Magazzini strategici

La maggior parte delle aziende logistiche a partire dal 2020 ha dovuto fare i conti con un enorme problema: l’evidente fallimento del modello del ‘just in time’, ossia della produzione on demand presso siti industriali delocalizzati dall’altra parte del mondo, citando su spedizioni iper-rapide e puntuali.

Chiusure e blocchi regionali causano continui effetti-farfalla che si ripercuotono a catena su distanze continentali; è dunque divenuto evidente che una rilocalizzazione delle scorte in prossimità dei mercati di distribuzione è fondamentale.

Ecco dunque innescarsi la crescita della domanda che registriamo oggi: nel corso del 2021 chi lavora nella logistica avrebbe pagato qualsiasi cifra per assicurarsi spazio in magazzino ed ancor più se si fosse trattato di un sito prossimo all’area di effettiva distribuzione.

 

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L’esigenza di capillarità sul territorio

Altra voce venuta prepotentemente alla ribalta negli ulti 365 giorni è la richiesta di capillarità sul territorio: l’altra lezione appresa da due anni di pandemia e di Supply Chain a singhiozzo è che poter contare su diversi punti di approvvigionamento sparsi su uno stesso territorio comporta un frazionamento del rischio di rimanere senza forniture.

Certo, la conseguenza è anche una frammentazione dell’inventario, il che richiede la disponibilità di meno spazio concentrato in un solo sito, ma di molti più siti di stoccaggio.

Il risultato di tutti questo fattori sommato assieme conduce sempre lì, all’aumento della domanda di spazio disponibile, anzi, all’aumento di siti di stoccaggio in genere: si tratta di un fenomeno che nel 2022 vedrà un assestamento, con ogni probabilità verso l’alto, visto che l’eCommerce e la generazione di domanda che ne deriva non sembrano ancora giunti all’apice.