Il Real Estate DATA HUB ha pubblicato il suo primo report sull’andamento annuale dell’immobiliare logistico, partendo con il particolarissimo mercato del 2020 flagellato dalla pandemia.

Al contrario di quanto si potrebbe pensare, lo strumento di analisi nato dalla collaborazione di RE/MAX Italia ed Avalon, ha fotografato una situazione da record in positivo: la crisi del just in time, le modalità dell’home delivery e l’eCommerce hanno contribuito a ridisegnare il panorama della Supply Chain e del magazzino.

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Immobiliare logistico in Italia, volume record di compravendite

Il settore logistico nel 2020 in Italia ha messo a segno un record con un volume complessivo delle compravendite registrate sul territorio nazionale superiore agli 1,5 miliardi di euro. Ciò rende il comparto logistico particolarmente attrattivo per gli investitori, anche straniere, grazie a rendimenti più alti della media europea. 

 

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Modelli flessibili: tendenza verso uno stoccaggio più capillare

Secondo i dati analizzati da DATA HUB siamo di fronte a una conversione verso modelli più flessibili. Dall’incremento degli acquisti online con modalità di instant e home delivery emerge la necessità di ripensare la logica della supply chain con centri di stoccaggio last mile e magazzini di urban logistic, per i quali si prevede una costante crescita nei prossimi mesi. 

La crisi del concetto di just in time registrato durante la pandemia, unitamente alla crescita esponenziale dell’e-commerce ha evidenziato l’esigenza di organizzare una struttura parcellizzata, rafforzando il network della distribuzione locale in ottica di capillarizzazione. Ciò aumentando sia la presenza di centri di stoccaggio dell’ultimo miglio, con superfici che variano dai 5.000 mq ai 20.000 mq, sia realizzando nuovi magazzini nei centri cittadini di dimensioni più contenute (da 500 a 2.000 mq). Rimane stabile la domanda di grandi HUB (Big Box) con superfici rilevanti superiori ai 20.000 mq, ubicati tra i 30 e i 50 km dalle principali aree urbane.

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Continuità operativa cercasi

Altra tendenza emersa, secondo quando rilevato da DATA HUB, è l’esigenza di avere uno stock di merce per poter garantire continuità operativa anche in situazioni di impossibilità di riassortimento. Si parla quindi di uno smart stock che risponde alla transizione da una logistica just in time ad una logistica just in case. Il sistema richiede dunque una nuova razionalizzazione che prevede, da una parte azioni come la digitalizzazione dei flussi, dall’altra la creazione di transit point condivisi da più operatori. Tale processo è stato già avviato dai player operanti nel settore della GDO, dove una serie di aziende si sono accorpate per fornire un servizio integrato in termini di tecnologie, infrastrutture e distribuzione dell’ultimo miglio.

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Occhio all’impatto ambientale

Nel comparto della logistica si manifesta anche una sempre maggiore attenzione alla sostenibilità che si declina in interventi orientati alla riduzione delle emissioni, azioni di efficientamento energetico, utilizzo di mezzi con consumi ridotti o elettrici, fino all’isolamento termico dei capannoni. Il tema della sostenibilità si declina anche nel recupero di aree di scarso pregio o degradate nelle zone periferiche delle città favorendo una riduzione dei consumi dei suoli. 

La centralità della tecnologia, della sostenibilità energetica e dei nuovi standard per costruzioni logistiche ha favorito la collaborazione tra i futuri tenant, investitori e developer nei nuovi sviluppi che interessano anche aree greenfield in zone finora considerate secondarie. La tendenza sarà quella di progettare magazzini a minor impatto ambientale con superfici e altezze più elevate, più dock e mezzanini per una gestione flessibile.

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