L’omnicanalità e l’eCommerce hanno avuto un effetto materiale sul mondo dei magazzini e dell’immobiliare logistico: in tutto il mondo la fame di spazio da dedicare allo stoccaggio delle merci è aumentato a dismisura, combinato per altro con l’esigenza di una maggior prossimità ai mercati di destinazione rispetto al passato.
Per soddisfare ordini da evadere in giornata o massimo due giorni, nei confronti di vaste fasce di consumatori, serve spazio, che però manca nei pressi delle grandi città. Dunque, vicino ai mercati urbani i terreni per costruire nuovi magazzini non è infinto, anzi, spesso non c’è.
Risolvere il problema dello spazio ha spinto la progettazione dei magazzini logistici a pensare in verticale.
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Magazzini verticali
Seppur con tempi che non si possono definire rapidi, il mondo della logistica si sta rivolgendo alla verticalità, esattamente come da cent’anni a questa parte ha fatto l’architettura e l’ingegneria civile per rispondere alla richiesta di spazio nelle città.
In effetti costruire magazzini multipiano presenta degli aspetti sconvenienti, primo fra tutti il maggior costo di realizzazione per via delle strutture necessarie per sopportare il carico delle merci e delle attrezzature.
Tuttavia, gli affitti record e la penuria di spazio stanno diminuendo la forbice con i magazzini tradizionali in termini di convenienza ed in futuro essa potrebbe ridursi ulteriormente.
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Costi che si compensano
Un dato certo è che si tratti di strutture più onerose, come si diceva; tuttavia lo spazio occupato in pianta, quindi il terreno acquistato, saranno più contenuti rispetto ad un magazzino tradizionale, che deve acquistare un appezzamento di terreno ben più esteso.
Con l’aumento del costo dei terreni nelle aree industriali, costruire in altezza acquisisce un senso maggiore, esattamente come avviene in ambito urbano.
In secondo luogo, le superfici verticali possono essere messe a frutto come spazi pubblicitari, aiutando a compensare l’investimento.
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Rapida evasione degli ordini
Disporre di un magazzino multipiano consente di organizzare lo stoccaggio ed il prelievo degli articoli in modo molto efficiente: necessitando di minor spazio a terra è possibile dislocare il magazzino in prossimità del centro urbano, gestendo l’evasione contemporanea di molteplici ordini senza interferenze e facilitando quindi i flussi tipici dell’eCommerce.
Il risultato è una gestione di volumi di ordini simultanei maggiori.
Diminuzione del traffico
La prossimità dei centri di smistamento e distribuzione degli ordini ai centri urbani comporta anche un diverso impatto sui trasporti legati alla logistica.
Si tratta di fatto di saltare quasi un’intera fase della catena, legando il magazzino direttamente all’ultimo miglio e smaltendo così gli ordini senza dover far giungere grandi quantità di articoli da fuori città.
Ciò potrebbe avere un impatto positivo sulla congestione dei trasporti, specie se i flussi in uscito dal magazzino venissero adeguatamente ottimizzati.
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Sfide e problemi
Costruire magazzini verticali che competano per capacità di stoccaggio ed operatività con quelli attualmente diffusi porta con sé notevoli sfide.
Alcune sono di natura normativa – in prossimità dei centri urbani le zonizzazioni dei piani regolatori non consentono oggi di costruire con certi indici di densità – altre sono di natura finanziaria.
In Asia sono già molto diffusi e la tendenza in Europa e negli USA lascia presagire che presto saranno presi in considerazione anche alle nostre latitudini e, in qualche modo, integrati nel paesaggio urbano.
