Nel primo trimestre 2023 gli investimenti indotti dalla logistica immobiliare in Italia hanno rappresentato oltre un quarto del totale mercato in valore.
È quanto afferma la società di Real Estate Dils, secondo cui il valore degli investimenti ha raggiunto i 258 milioni di euro, circa il 27% dell’intero settore immobiliare.
Il risultato, pur segnando una contrazione del 17% rispetto al quarto trimestre dell’anno precedente, pone la logistica come l’asset class protagonista dell’intero mercato immobiliare che risente delle mutate condizioni internazionali influenzate dal rialzo dei tassi di interesse e conseguentemente dei mutui e dei leasing.
Un mercato che sta indubbiamente attraversando un periodo di incertezza ma che dispone di fondamentali solidi ed è segnato da una domanda di immobili di qualità che rimane vivace in tutti i suoi segmenti.
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La situazione italiana
In maggior dettaglio, nel periodo indicato, è stato registrato un take-up di spazi logistici di 626.000 mq, anch’essi in contrazione del 12% rispetto allo stesso trimestre del 2022, in un contesto caratterizzato, secondo l’opinione della società Dils, di limitata vacancy, ossia di limitati spazi vuoti.
Nello stesso periodo è proseguita la tendenza al rialzo dei canoni prime di locazione nelle principali città, tra cui si distinguono Roma e Milano, entrambe attestate su 63 €/mq/anno.
Si sono registrati aumenti dei canoni anche a Bologna (60 €/mq/anno), Piacenza (54 €/mq/anno) e Torino (50 €/mq/anno).
In una prospettiva di lungo periodo, secondo gli operatori di Dils, saranno premianti i driver di innovazione, primo fra tutti la transizione green, indispensabile per riqualificare e riposizionare l’intero settore.
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I timori d’oltreoceano
Il gigante dell’immobiliare logistica Prologis, nell’analizzare l’andamento delle proprie prestazioni nel primo trimestre 2023, ha rilevato che sebbene le condizioni dello specifico mercato si possano definire ancora molto buone, esse mostrano un cedimento rispetto a un paio di anni fa.
In particolare, cominciano farsi sentire in negativo le ricadute del fallimento della Silicon Valley Bank che, unito alle preoccupazioni per il più generale quadro macroeconomico del paese, sta portando all’interruzione di alcuni progetti di nuove costruzioni in quanto i finanziatori in molti casi preferiscono un momento di riflessione.
Nel primo trimestre i piani di sviluppo hanno infatti subito una flessione del 40%, con una tendenza al ribasso così ampia da stupire lo stesso management di Prologis, anche se il trend negativo era già iniziato ben prima del fallimento della piccola banca della Silicon Valley.
Il fatto ha comunque avuto molta risonanza, anche a livello internazionale, ed ha provocato un effetto domino che ha peggiorato la situazione anche nell’edilizia in genere.
Gli analisti, tuttavia, rilevano che l’anno scorso l’industria ha preso in consegna 375 milioni di piedi quadrati lo scorso anno e nell’arco del 2023 ne verranno consegnati 445 milioni.
La percentuale di posti non occupati si prevede che salga al 4% rispetto al 3% registrato nel 2022, ma con una prospettiva di miglioramento nel breve termine.
Come era stato previsto, il 2023 porterà un aumento dei canoni di locazione nell’ordine del 10% negli stati Uniti e di un 9% a livello globale.
Per quanto riguarda il portafoglio di Prologis, che rispecchia abbastanza per le sue dimensioni, la realtà nazionale, nel primo trimestre 2023 l’occupazione media è aumentata salendo su base annua al 98% (+0,6%) mentre la variazione netta dell’affitto effettivo, per l’intera durata del leasing, ha evidenziato un incremento notevole toccando il 68,8%, con un balzo dell’85,9%.
Dati che riaffermano la solidità dello specifico segmento di mercato, seppur in un quadro non privo di timori per un prossimo irrigidimento legato a fattori macroeconomici e finanziari.
