Le previsioni sull’andamento dell’immobiliare logistico pubblicate tra fine 2022 e primi giorni del 2023 hanno in comune un dato, ossia auspicare che, malgrado la congiuntura non positiva delle economie nazionali, nella maggior parte dei Paesi occidentali la domanda di spazio in magazzino rimanga più alta dell’offerta.

Di fatto, sia negli USA che, in parte, nella UE non si nega uno scenario di recessione economica, intesa come riduzione del PIL per almeno due semestri consecutivi. Tuttavia, le indicazioni sul consumo di beni fanno dire agli addetti al settore che la costruzione di nuovi magazzini troverà ancora terreno fertile per tutto il 2023.

La ragione è lo scollamento tra l’effettiva situazione macro-economica e la sua percezione da parte dei consumatori.

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Il refrain più usato: merito dell’eCommerce

Il ritornello del quale pare non poter fare a meno quando si giustificano delle previsioni di crescita o, almeno, di compensazione per quanto riguarda il saldo positivo di spazi a magazzino è che sia merito dell’eCommerce. 

In effetti il commercio elettronico un ruolo lo gioca: sebbene non abbia del tutto rispettato le attese di crescita esponenziale dopo il primo biennio pandemico, la sua presenza nelle abitudini di consumo si è radicata e, sia nel Vecchio sia nel Nuovo continente, ha portato con sé una crescita dei volumi di ordini.

Il riflesso sul mondo della logistica è intuibile, con una grande domanda di beni che, oltre ad essere prodotti, devono anche essere stoccati. 

 

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La forbice inflazione-consumi

Se siamo in una prospettiva di recessione o, almeno, in una fase di rallentamento dei consumi, l’eCommerce dovrebbe risentirne, sgonfiandosi. Il ragionamento è logico, ma non tiene conto di un fattore: la percezione del nostro tenore di vita – ‘nostro’ inteso come di noi occidentali in genere – è, probabilmente, ancora superiore alla condizione reale.

Senza allarmismi, va tenuto dunque conto che la società non recepisce determinati cambiamenti nell’immediato: gli effetti dell’inflazione ed il ridotto potere d’acquisto potrebbero essere più tangibili tra alcuni mesi, a seconda dell’evoluzione degli scenari internazionali.

Tuttavia, l’eCommerce gode di due vantaggi: da una parte è alimentato da acquisti di piccola, se non piccolissima, taglia, che comportano spese assai contenute, spesso legate alla maggior comodità (potremmo dire pigrizia) di effettuare l’acquisto online, cui difficilmente le persone rinunceranno se non costrette; dall’altra, c’è una fetta di consumatori che non risente della crisi e che effettua acquisti importanti, a prescindere dalla situazione economica generale.

I due filoni di spesa fanno sì che il retail continui ad avere bisogno di una rete logistica d’appoggio consistente alle spalle.

 

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Scorte, altro punto a favore dell’immobiliare

A questo fenomeno, legato soprattutto alla logistica che serve la distribuzione al cliente finale, si somma il problema delle scorte. Non dominando più le prime pagine dei quotidiani, i problemi della supply chain sembrano appartenere al passato, ma la verità è che si sono ‘normalizzate’ – ‘cronicizzate’ sarebbe forse più corretto – le dinamiche a fisarmonica che l’hanno mandata in tilt a più riprese a partire dal 2020.

Una soluzione adottata da molti player della distribuzione, ma anche dell’industria, per mettersi al riparo dalle fluttuazioni delle forniture, è stata attuare un parziale riavvicinamento delle produzioni, accompagnandolo ad una re-infrastrutturazione di siti di stoccaggio nei quali poter fare scorte che non dipendano da una spedizione trans-oceanica.

Questo ha contribuito – e contribuisce – a mantenere alta la domanda di spazi per il magazzinaggio, soprattutto negli Stati Uniti.

 

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Prospettive di alto rendimento 

Un altro fattore positivo è direttamente figlio dei punti precedentemente enunciati: stando così le cose, gli investitori vedono nell’immobiliare logistico una buona opportunità di guadagno, anche in proiezione.

Soprattutto in Europa gli spazi edificabili non sono molti e, dunque, il valore di quelli disponibili rimane alto; a ciò si aggiunga anche la necessità, sempre più spinta da pressioni normative, di ammodernare il parco immobili da parte delle aziende, per forza di cose rivolte all’efficienza energetica come mai in passato.

Quindi, tra nuove costruzioni e ricostruzioni, una discreta ‘onda lunga’ dei consumi trainata dall’eCommerce e una fame di spazi dovuta in contemporanea alla volontà di rispondere a tono alla domanda e alla necessità di smontare la schiavitù data della delocalizzazione, il rendimento di un investimento immobiliare continua ad avere margini di garanzia buoni per almeno altri dodici mesi, se non un triennio, come sostenuto da diverse analisi.